Préambule

Signalons, en tout premier lieu, que le le terme "syndicat" d’une ASL n’a rien à voir avec le terme de "syndicat de copropriété". Le syndicat d’une ASL, c’est le conseil de direction de l’Association Syndicale. Il est composé de "syndics", qu’il ne faut pas confondre, malgré une appellation identique, avec les syndics de copropriété, professionnels ou bénévoles.

Le "syndicat" de l’ASL, c’est l’organe décisionnaire de l’Association Syndicale. Dans les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), il est appelé "Comité Syndical".

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Un organe décisionnaire

L’article 9 de l’Ordonnance de 2004 définit le rôle du "syndicat" :

"L’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.

Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l’association."

Le texte est donc très clair, le syndicat est l’organe décisionnaire légal des ASL.

Le Syndicat doit assumer ce rôle malgré les mauvaises pratiques encore très répandues et les conceptions erronées (Cf. le site de l’ARC, par ailleurs très respectable, mais qui fait fausse route sur ce point).

a) Il n’est pas possible de se passer de Syndicat et de prévoir un Président ou Directeur concentrant tous les pouvoirs.

b) Il n’est pas possible de considérer le Syndicat comme un conseil consultatif, assistant le Président. Son rôle est très différent d’un conseil syndical d’une copropriété.

c) Il nous paraît illicite de prévoir statutairement ou de faire voter une délégation générale ou permanente des pouvoirs du Syndicat au Président de l’Association. Ce serait un contournement des dispositions de l’Ordonnance.

Les décisions de l’ASL sont prises à la majorité des membres du syndicat, dans le cadre des pouvoirs qui lui sont attribués par les statuts. Aucune décision ne peut être prise par le Président seul, (sauf urgence ou situation particulière), sans avoir été mandaté ou autorisé par le Syndicat.

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Etendue des pouvoirs du syndicat

Les statuts peuvent délimiter les pouvoirs du Syndicat, au bénéfice de l’assemblée : approbation du budget, autorisation nécessaire pour tout emprunt, acte de disposition, pour des dépenses supérieures à un seuil...

Dans la pratique, les pouvoirs des Syndicat des ASL sont très étendus. La formule consacrée dans de nombreux statuts est "Le syndicat dispose des pouvoirs les plus étendus".

La nomination des membres du syndicat est donc d’une importance cruciale.

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Composition du syndicat

Le "syndicat" d’une ASL est un organe collégial désormais ouvert à tous les propriétaires.

Un organe collégial

L’article 9 de l’ordonnance de 2004 confirme que le "syndicat" doit être composés de membre"s" élus", c’est à dire de plusieurs personnes.

Cette réaffirmation du caractère collégial du syndicat ne doit plus permettre que des ASL soient dirigées par un président (ou directeur) unique. En principe, les très nombreuses ASL à président/directeur unique doivent mettre en conformité leurs statuts pour se conformer à l’ordonnance de 2004.

La direction collégiale présente bien des avantages. Elle permet souvent des prises de décisions plus réfléchies et moins contestées.

Un organe désormais ouvert à tous les copropriétaires

En raison des pouvoirs importants du syndicat, la composition de ce conseil est cruciale.

Dans les lotissements résidentiels, il est fréquent les co-lotis élisent un "syndicat" parmi les propriétaires, comme le prévoit l’Ordonnance. Il est toujours possible de recourir à un syndic professionnel qui cohabite avec les autres membres bénévoles du "syndicat". Le rôle d’un syndic professionnel n’est pas le même, en ASL, qu’en copropriété. Le syndic exécute les décisions du conseil, dans les conditions fixées par les statuts. Dans la pratique, cette adaptation du rôle du syndic n’est pas toujours évidente.

Dans les grands ensembles immobiliers, la situation est très différente, pour deux raisons
* Il est difficile, voire impossible, de gérer des grands ensembles sans l’aide d’un syndic professionnel qui apporte une expérience de gestion, des moyens comptables et une assurance dans le maniement des fonds,
* Dans les grands ensembles immobiliers, les copropriétaires ne participent pas directement à l’assemblée des ASL (ou AFUL). Les copropriétaires sont représentés aux assemblées par le syndic de leur immeuble en copropriété.

L’ancienne loi de 1865 n’était pas adaptée à cette configuration (évidemment). L’Ordonnance de 2004 a apporté les clarifications nécessaires et permet une gestion souple de la situation. Le texte prévoit que le syndicat est composé "de propriétaires membres de l’association ou de leurs représentants".

En conséquence :

 tout copropriétaire d’un immeuble inclus dans le périmètre d’une ASL peut être membre du syndicat, quand bien même il n’aurait pas accès à l’assemblée de l’ASL, car représenté par son syndic de copropriété.

 tout syndic représentant les copropriétaires d’un immeuble à l’assemblée de l’ASL peut aussi être élu au syndicat de l’ASL.

Ce principe permet toutes les combinaisons possibles, un panachage entre syndics professionnels, un syndicat composé uniquement de copropriétaires, ou entièrement par des syndics professionnels.

Il est important que les copropriétaires mandatent clairement leur syndic, par exemple lors de l’assemblée de copropriété, sur ses votes à l’assemblée de l’ASL et les personnes à élire au syndicat de l’Association Syndicale.

Il faut enfin indiquer que le copropriétaire élu au "syndicat" assume les responsabilités et le travail d’un membre d’un conseil de direction décisionnaire. Il faut donc une disponibilité certaine et un investissement personnel important.