Dans le cadre de sa mission d’entretien, le syndic est habilité "en cas d’urgence" à entreprendre "de sa propre initiative, des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble".

Cette exception est prévue par l’article 18 de la Loi de 1965, qui définit les missions légales du syndic. L’article 37 du Décret encadre strictement la procédure à suivre.

Les travaux d’urgence

Responsable de la conservation de l’immeuble en copropriété, le syndic doit pouvoir agir sans délai en cas de nécessité urgente. Nous avons vu qu’en principe, le syndic ne fait qu’exécuter les décisions des assemblées générales. La Loi prévoit donc la possibilité d’agir de sa propre initiative, c’est à dire sans l’accord préalable des copropriétaires, sous certaines conditions.

Le syndic ne peut agir seul qu’en "cas d’urgence", pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. En clair, le Syndic doit agir lorsque l’absence d’intervention provoque des dommages à l’immeuble (fuite de canalisation par exemple, c’est l’exemple classique).

Il faut reconnaître que cette notion est assez subjective. Les grands immeubles, les équipements de plus en plus complexes multiplient les incidents imprévus qu’il faut réparer d’urgence. La question se pose toujours de l’utilité ou même de la possibilité de petites réparations provisoires en attente de l’assemblée annuelle qui reviennent parfois plus cher qu’une intervention complète.

Parmi les solutions adoptées par la pratique, on relève :

• le vote par l’assemblée d’un budget d’entretien/réparation suffisant pour face aux imprévus ;
• l’habilitation du syndic pour engager des dépenses jusqu’à un certain seuil, avec consultation du conseil syndical au delà d’un montant déterminé. Attention, en principe, le conseil syndical ne peut avoir de mandat général pour décider de dépenses.

A défaut, il faut suivre la procédure prévue par les textes.

La Procédure

La Loi de 1965 et le Décret prévoit deux modalités, à respecter absolument : la convocation de l’assemblée et la consultation du conseil syndical.

La convocation de l’assemblée

Lorsque que le syndic a engagé des travaux d’urgence de sa propre initiative, le Décret exige :

• une information des copropriétaires,
• la convocation immédiate de l’assemblée.

La consultation du conseil syndical

Cette consultation permet au syndic d’appeler auprès des copropriétaires par anticipation et avant l’assemblée 1/3 du montant des travaux d’urgence.
( Il faut bien noter que le syndic doit consulter le conseil, mais pas nécessairement suivre son avis).