L’objet du Syndicat

La mission du syndicat des copropriétaires est définie par l’article 14 de la Loi de 1965 : "la conservation de l’immeuble et l’administration des partie communes."

• la conservation de l’immeuble, c’est en principe les travaux nécessaires à l’entretien du bâtiment. Le Syndicat doit non seulement répartir les frais des travaux mais aussi les mettre en œuvre et veiller à leur bonne exécution. En réalité, cette notion doit être entendue au sens large.
  La jurisprudence confirme en effet que la conservation de l’immeuble ne peut se borner à des mesures palliatives, de simples réparations, mais à une analyse de la situation et à une action prospective pour parer aux futurs désordres.

Il faut d’autre part souligner, qu’en réalité, la mission du Syndicat va au delà du simple entretien, puisque le Syndicat peut décider d’amélioration à la majorité et non à l’unanimité.

• L’administration des parties communes recouvre en premier lieu la gestion des espaces communs et des équipements communs. Le Syndicat est en charge des contrats d’entretien ménager, de chauffages, d’ascenseurs. Le Syndicat est aussi en droit de fixer les règles d’utilisation des parties communes. Sur ce point, la jurisprudence reconnaît au Syndicat un "pouvoir de police", sous réserve d’une égalité de traitement entre les copropriétaires.

Il faut noter que la compétence du Syndicat sur les parties communes est en principe exclusive. Aucun copropriétaire n’est en droit d’intervenir sur une partie commune, (même pour la remettre en état), à l’exception des autorisations accordées par l’assemblée. En contrepartie de cette exclusivité, le syndicat est pleinement responsable des conséquences de la gestion des parties communes.

Cependant, il est permis à chacun des copropriétaires d’agir directement en respect du règlement de copropriété, sans même avoir à justifier d’un grief.

Responsabilités du Syndicat

L’article 14 de la Loi de 1965 rend Syndicat des copropriétaires "responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes".

Cette responsabilité est une responsabilité dite de plein droit. C’est à dire qu’il n’est pas besoin de démontrer la faute du Syndicat pour obtenir une réparation. Il suffit que les dommages proviennent d’une partie commune pour que le Syndicat soit responsable.

Le syndicat doit donc réparation des dommages provoqués par une fuite de canalisation, du toit, de l’effondrement du bâtiment, etc... Parmi les exemples de responsabilités retenues par la jurisprudence : chauffage insuffisant, eau chaude brûlante ayant blessé un enfant, présence de mérules ou de souris....

Il faut toujours s’adresser au syndicat lorsque les parties communes sont en cause. C’est ensuite au syndicat d’agir contre la cause du désordre subi par le copropriétaire ou le tiers (voisin).