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Ce site d’information sur le droit immobilier est consacré aux aspects juridiques des deux principaux modes de gestion collective des propriétés immobilières :
- la copropriété ;
- les Associations Syndicales de Propriétaires :
> ASL : Associations Syndicales Libres
> AFUL : Associations Foncières Urbaines Libres.
Il est destiné aux copropriétaires et aux professionnels.

AFUL et copropriétés
Article mis en ligne le 28 janvier 2015
dernière modification le 29 janvier 2015
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Cette rubrique est très proche de la rubrique "ASL et copropriété. Cependant, il existe des particularités pour les AFUL dans ce domaine.

Nous avons exposé que les AFUL sont une catégorie d’ASL plus particulièrement adaptées au milieu urbain . Très fréquemment, les AFUL comprennent dans leur périmètre des immeubles en copropriété. Dans cette hypothèse, il y a deux organismes impliqués dans la gestion et l’entretien de chaque immeuble : le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale.

En principe, ces organes obéissent à des règles différentes et ont des compétences distinctes : AFUL pour les équipements communs à plusieurs immeubles, copropriété pour les équipements propres à l’immeuble et pour l’entretien du bâtiment.

Voici le schéma idéal :

Copropriété
Immeuble n°1
AFUL incluant Immeubles n°1 et n°2 Copropriété
Immeuble n°2
Equipements propres

Immeuble n°1

_ Travaux intérieurs

Immeuble n°1

_ Travaux façades

Immeuble n°1

_ Gardiens...

Equipements communs Immeuble n°1 et n°2

_ Installations chaufferie

Espaces verts

Voiries

Réseaux communs -

Eaux, évacuations...

Equipements propres

Immeuble n°2

_ Travaux intérieurs

Immeuble n°2

_ Travaux façades

Immeubles n°2

_ Gardiens...

Syndic Immeuble n°1 Conseil de Direction de l’ASL (conseil appelé "Syndicat") Syndic Immeuble n°2
Assemblée générale des Copropriétaires de l’Immeuble n°1 Assemblée générale de l’AFUL

= des (co)propriétaires de tous les immeubles

Assemble générale des copropriétaires de l’Immeuble n°2

La réalité est souvent plus complexe, en raison des confusions qui portent sur les points suivants :

Quels sont les membres de l’AFUL ?

Les copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre d’une association syndicale sont tous membres, individuellement, de l’association foncière urbaine libre.

La pratique ancienne et de nombreux statuts d’associations syndicales encore en vigueur considèrent, directement ou indirectement, la copropriété comme seule membre de l’AFUL, et son syndic comme unique interlocuteur.
Cette conception n’est pas fondée en droit, car le syndicat des copropriétaires n’est pas propriétaire des parties communes de l’immeuble (ce sont les copropriétaires, en indivision). La copropriété ne peut donc, en elle même, être membre d’une Association Syndicales de Propriétaires.
Depuis 1998, la jurisprudence affirme très clairement l’appartenance individuelle de chaque copropriétaire à l’association syndicale.

Participation des copropriétaires aux assemblées de l’AFUL :

C’est une situation paradoxale : bien que membres de l’AFUL, les copropriétaires sont exclus des assemblées de l’Association Foncière. C’est le point le plus délicat des relations entre les immeubles en copropriété et l’AFUL qui les englobe. Cette situation suscite de l’incompréhension et gêne la participation des copropriétaires motivés à la gestion des immeubles. Les syndics de copropriété ne sont pas non plus très à l’aise pour expliquer et gérer ce fonctionnement alambiqué.

De 1985 à 2014, l’article L.332-9-1 du Code de l’urbanisme prévoyait que tous les copropriétaires d’un immeuble étaient représentés "en bloc" par leur syndic de copropriété à l’assemblée de l’AFUL. Cette disposition est à l’origine de beaucoup de confusions sur les rapports entre les Copropriétés et les ASL/AFUL.

Depuis la Loi ALUR du 24 mars 2014, les copropriétaires choisissent librement leurs représentants : le syndic, des copropriétaires, ou un mandataire "ad hoc".

Attention ! : un syndic de copropriété ne peut représenter qu’un seul immeuble à une assemblée d’AFUL. Dans l’hypothèse où une personne (ou un Cabinet) est syndic de plusieurs copropriétés intégrées dans une AFUL, les copropriétés "n°2" et suivantes doivent dsigner un représentant à l’assemblée de l’AFUL.

Participation des copropriétaires à la direction de l’ASL :

Deuxième paradoxe : les copropriétaires, même absents de l’assemblée, peuvent être élus au Conseil de Direction de l’AFUL ( le "Syndicat" ou le "Comité Syndical") ! Cette règle est très claire depuis l’Ordonnance de 2004.

Pour éviter les difficultés, il apparaît nécessaire que :

1. Le syndic et surtout le conseil syndical soient parfaitement au clair avec l’organisation et le fonctionnement de l’AFUL qui "englobe" leur immeuble en copropriété, ce qui permet de fournir les explications nécessaires à tous les résidents.
L’assemblée générale des copropriétaires est l’occasion pour le syndic ou le représentant des copropriétaires, de rendre compte de son action au sein de l’ASL comme représentant de la copropriété et de se faire mandater sur les questions importantes : élection au conseil de direction de l’AFUL, travaux....

2. Les copropriétaires motivés, s’ils sont disponibles et compétents, doivent pouvoir être présents au conseil de direction de l’AFUL (le "syndicat").

Une réponse ministérielle récente s’est prononcée sur ces points. Nous avons commenté cette réponse dans la rubrique du même nom.

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