Réponse Ministérielle du 29 mai 2008

SENAT

Réponse du Ministère du logement et de la ville publiée dans le JO Sénat du 29/05/2008 - page 1065

"En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association.
Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Les statuts d’une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l’assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement.
Le syndic dispose alors d’un mandat général de représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association. Toutefois, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d’engager les membres de l’association, c’est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l’accord de chacun d’eux qui sont ses mandants.
La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires sont membres de plein droit d’une association syndicale libre, la demande de paiement des charges formulée par l’association doit être dirigée directement contre ces copropriétaires pris individuellement. Formulée contre le syndicat des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les membres de l’association à l’assemblée générale."

Commentaire :

Le texte de la (longue) question du Sénateur Pierre SUEUR est reproduit ci après. Elle porte sur les rapports entre les copropriétés et les Associations Syndicales Libres lorsque des immeubles en copropriétés sont inclus dans le périmètre plus vaste d’une association syndicale.
Le parlementaire relève que les règles de la copropriété ne s’appliquent pas aux décisions des ASL, que les copropriétaires sont généralement représentés d’office par leur Syndic de copropriété aux assemblées des ASL. Monsieur SUEUR exprime la crainte que les "copropriétaires ne participent pas à la prise de décision".
Cette question est traitée dans les rubriques "Assemblées" et "Syndicat" de ce site. Il est vrai que les copropriétaires sont souvent éloignés des prises de décisions des ASL.
(Nous avons cependant exposé qu’une ASL bien contrôlée permet aux copropriétaires de participer pleinement à la gestion des immeubles, plus qu’en copropriété. Il faut pour cela contrôler l’action du syndic aux assemblées de l’ASL et surtout faire élire des copropriétaires au conseil de direction, appelé "syndicat").

La réponse ministérielle tranche, de façon assez abrupte, plusieurs aspects des rapports ASL/Copropriété. Rappelons qu’une réponse ministérielle n’est pas une source de droit au même titre qu’une Loi, qu’un décret ou d’une jurisprudence, c’est cependant un avis qu’il est utile de prendre en considération.

Voici les points traités par la réponse :

Qui est membre de l’Association Syndicale ?

C’est une question importante, mal perçue par la pratique et les usages. Est-ce la copropriété qui est membre de l’ASL, ce qui légitime le fait que le syndic agisse au nom de tous les copropriétaires au sein de l’ASL ou doit-on considérer que ce sont les copropriétaires individuellement qui sont membres de l’ASL ?

"Seuls les copropriétaires individuels peuvent être membres d’une association syndicale libre ; en aucun cas, le syndicat ne peut adhérer à cette association" affirme le Ministre. Cette réponse est très fondée juridiquement et la jurisprudence est invoquée avec raison.

"Cette considération se justifie par le fait que seuls les copropriétaires sont titulaires de droits réels." C’est effectivement l’argument irréfutable qui démontre pourquoi il est impossible de considérer un syndicat de copropriétaire comme membre d’une ASL : de par la Loi de 1965, la copropriété n’est pas propriétaire des parties communes. Elle ne peut donc être membre d’une Association Syndicale de Propriétaires !

Il faut cependant bien considérer que la Réponse Ministérielle énonce ces éléments comme une évidence, alors que cette conception a mis très longtemps à s’imposer. Pour des raisons pratiques et de par l’état d’esprit des intervenants, il a longtemps été considéré comme allant de soi que les copropriétés étaient membres des ASL et que tous les copropriétaires devaient être représentés par leur syndic. La Loi de 1975 sur les AFUL accorde ainsi au syndic de copropriété un monopole légal de représentation de tous les copropriétaires d’un immeuble.

De cette conception juridique qui doit être approuvée, la réponse ministérielle tire des conclusions quelque peu "poussées" qui pourraient être nuancées.

Le rôle du Syndic de la Copropriété au sein de l’ASL

Après avoir clarifié la situation juridique des copropriétaires au sein de l’ASL, la réponse ministérielle aborde le rôle du syndic de copropriété au sein de l’ASL.

"Les statuts d’une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l’assemblée générale." rappelle la Réponse Ministérielle. En réalité, la quasi totalité des statuts d’ASL prévoit la représentation des copropriétaires par le syndic de la copropriété, pour les AFUL, c’est une règle légale.

La réponse ministérielle affirme que le syndic dispose d’un "mandat général" de représentation des copropriétaires et que "ce simple mandat ne permet pas au syndic d’engager les membres de l’association, c’est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l’accord de chacun d’eux qui sont ses mandants."

Cette conception n’a pas grand sens et l’on voit mal, concrètement, le syndic recueillir l’avis de tous les copropriétaire individuellement. On ne saisit pas non plus si il est considéré que l’unanimité des copropriétaires est nécessaire....

Bien évidemment, c’est au cours de l’assemblée générale de la copropriété que le mandat du Syndic doit être émis pour régler sa conduite lors de l’assemblée de l’ASL.

Une question (pas facile à résoudre) surgit sur ce point : selon quelles modalités les copropriétaires peuvent ils donner des instructions à leur syndic pour l’assemblée de l’ASL ? Les copropriétaires sont certes réunis en assemblée de copropriété mais il ne s’agit pas de décisions de la copropriété soumises aux règles de majorité de la Loi de 1965 (La copropriété n’est pas membre de l’ASL). Il s’agit de décisions des copropriétaires, membres de l’ASL, qui délèguent leur syndic.... Dans la pratique, c’est assez confus. A notre avis, la majorité simple doit s’appliquer, sauf si les statuts de l’ASL fixent d’autres règles.

Les appels de charges de l’ASL

La réponse ministérielle conclut sur la nécessité d’adresser les appels de charges directement à chaque membre du syndicat et non globalement à la copropriété. La conception juridique est juste (voir premier point), mais on ne voit pas ce qui empêche les statuts de confier aux copropriétés mandat de collecter les cotisations les ASL auprès des copropriétaires, ce qui simplifie grandement la gestion.

La question :

Question écrite n° 03472, publiée dans le JO Sénat du 21/02/2008 - page 321 : M. Jean-Pierre Sueur appelle l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur des pratiques qui sont de nature à limiter considérablement le champ d’application des règles d’ordre public de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, tels que modifiés par la loi de solidarité et renouvellement urbains n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004. Il se trouve, en effet, que de très nombreux ensembles immobiliers comprennent une copropriété dans le périmètre d’une association syndicale libre (ASL) de propriétaires dont l’objet est d’entretenir des équipements d’intérêt commun qui sont souvent la propriété même de l’ASL. Lors de travaux de grande ampleur de mise aux normes, de réhabilitation ou de transformation, présentant un coût important, deux questions se posent au regard du caractère d’ordre public de la loi relative aux copropriétés. En premier lieu, le seul fait d’avoir apporté la propriété d’équipements d’intérêt collectif à une ASL régie librement par ses seuls statuts peut être un moyen de contourner les règles d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 imposant notamment une information des copropriétaires sur les conditions essentielles des marchés lors de la convocation des assemblées générales (à peine de nullité) et des règles de majorité variables selon la nature des travaux. En définitive, que les copropriétaires soient convoqués à l’assemblée de l’ASL statuant sur les travaux ou qu’ils y soient représentés par leur syndicat de copropriétaires, dans l’un et l’autre cas, une application distributive stricte des législations relatives aux copropriétés et aux ASL, aboutit à un contournement, par le jeu des statuts d’ASL pratiquement minimalistes, de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle régit notamment l’information des copropriétaires et la répartition des charges d’entretien des équipements d’intérêt collectif selon un critère d’utilité distinct des tantièmes servant de base à l’appel des charges générales. Les copropriétaires ne participent pas à la prise de décision. Il convient donc de considérer que le mandataire doit disposer d’un mandat spécial pour valablement représenter les copropriétaires membres à l’assemblée de l’ASL. Il lui demande en conséquence si un mandataire peut engager les copropriétaires dans le vote de travaux importants sans avoir reçu de mandat spécial à cet effet. En second lieu, la question du cadre juridique de la contribution financière des copropriétaires aux travaux se pose. La pratique généralement constatée révèle une tendance des syndics des copropriétés comprises dans le périmètre d’une ASL à percevoir auprès de chaque copropriétaire leurs contributions aux travaux décidés par l’ASL, et, par commodité, à constituer généralement un fonds de roulement à reverser à l’ASL qui décide seule de son montant. Il lui demande à cet égard de bien vouloir lui indiquer si un syndicat de copropriété peut être membre d’une ASL et quelle est la validité d’une clause prévoyant que les copropriétaires sont exclus du bénéfice de leurs droits réels. Il lui demande, en outre, de bien vouloir lui indiquer si la contribution des copropriétaires peut être perçue, sans mandat exprès, par le syndic de copropriété et reversée à l’association syndicale libre et si, toujours sans mandat exprès, elle peut être l’objet d’un prêt collectif souscrit par commodité par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires pour un ouvrage appartenant à l’ASL, comme en matière de travaux sur les parties communes d’une copropriété.