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Ce site d’information sur le droit immobilier est consacré aux aspects juridiques des deux principaux modes de gestion collective des propriétés immobilières :
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> AFUL : Associations Foncières Urbaines Libres.
Il est destiné aux copropriétaires et aux professionnels.

Assemblée - AFUL
Article mis en ligne le 28 janvier 2015
dernière modification le 18 février 2017
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La composition des assemblées d’AFUL est l’une des questions les plus délicates du fonctionnement de ces organismes. La situation a évolué sous l’effet de la jurisprudence, puis de la Loi ALUR.

La représentation des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l’Association aux assemblées générale est à l’origine de nombreuses difficultés.

Une règle légale, imposée par une loi de 1985 restée en vigueur jusqu’en 2014, accordait aux syndics de copropriété le "monopole" de la représentation de tous les copropriétaires à l’assemblée d’une AFUL.

Le syndic siégeait donc seul à l’assemblée de l’AFUL. Il devait être "dûment mandaté" pour ce faire mais aucune précision n’était donnée par la Loi

Il faut indiquer que la même règle existe dans de nombreuses ASL non AFUL, mais elle est statutaire (donc potentiellement modifiable) et non obligatoire.

Les conséquences de cette disposition légale pour les AFUL semblent avoir été très dommageables :

- de 1985 à 1998 (environ), les copropriétaires ont été considérés comme non membres de l’association foncière, sans droit d’intervention, de contestation, d’information. La jurisprudence a fermement rétabli la situation, à partir de la fin des années 1990 : quand bien même les copropriétaires n’ont pas accès à l’assemblée, ils restent membres de l’association.

- surtout, les copropriétaires se sont sentis exclus de la gestion de l’organisme qui parfois gère la majorité de leurs charges. L’AFUL apparaît comme se superposant aux copropriétés selon des modalités complexes et difficilement contrôlables par ceux là même qui paient les charges.

Des remèdes à cette situation existaient :

- un syndic de copropriété ne pouvait représenter plus d’un immeuble à une assemblée d’AFUL. Les autres immeubles gérés par le même syndic et inclus dans la même AFUL devaient désigner un autre représentant. (Article L.322-9-1 code de l’urbanisme, cette règle a été reconduite par la Loi ALUR).

- de nombreux syndics comprenaient le défaut de cette situation, en se faisant accompagner à l’assemblée par des représentants des copropriétaires, en déléguant leur pouvoir et en apportant une information la plus complète possible.

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LA RÉFORME DE LA LOI ALUR

La Loi dite ALUR du 26 mars 2014 a profondément modifié la rédaction de l’Article L.322-9-1, qui devient :

Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblée des propriétaires de l’association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d’une copropriété

Les copropriétaires peuvent donc choisir la personne qui les représentera à l’assemblée de l’AFUL. Il est donc très important de penser à faire figurer à l’ordre du jour des assemblées de copropriété la désignation du représentant à l’assemblée de l’AFUL. La Loi permet de désigner plusieurs représentants. Cette pluralité peut être une bonne idée, un représentant par bâtiment pour les grandes copropriétés par exemple, mais elle peut être délicate à gérer (répartition des voix des représentants, contradictions dans les votes...)

Il faut bien garder à l’esprit que, à la différence de la copropriété, le pouvoir de gestion, dans une AFUL, ne réside pas dans l’assemblée, mais dans le conseil de direction ("syndicat", "conseil des syndics", "comité syndical"). En qualité de membres de l’Association, les copropriétaires peuvent se faire élire à ce conseil, même s’ils n’ont pas accès à l’assemblée ( voir rubrique AFUL et copropriétés).




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