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Ce site d’information sur le droit immobilier est consacré aux aspects juridiques des deux principaux modes de gestion collective des propriétés immobilières :
- la copropriété ;
- les Associations Syndicales de Propriétaires :
> ASL : Associations Syndicales Libres
> AFUL : Associations Foncières Urbaines Libres.
Il est destiné aux copropriétaires et aux professionnels.

Associations syndicales libres et copropriété
Article mis en ligne le 7 novembre 2010
dernière modification le 20 mars 2012
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Le fonctionnement des Associations Syndicales Libres (ASL) devient très compliqué lorsqu’un ou plusieurs immeubles inclus dans le périmètre de l’association sont placés sous le régime de la copropriété. Dans cette hypothèse, il y a deux organismes impliqués dans la gestion et l’entretien des immeubles : le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale.

En principe, ces organes obéissent à des règles différentes et ont des compétences distinctes : ASL (ou AFUL, la forme "urbaine" des ASL) pour les équipements communs à plusieurs immeubles, copropriété pour les équipements propres à l’immeuble et pour l’entretien du bâtiment.

Voici le schéma de principe :

Copropriété
Immeuble n°1
ASL/AFUL incluant Immeubles n°1 et n°2 Copropriété
Immeuble n°2
Equipements propres

Immeuble n°1

_ Travaux intérieurs

Immeuble n°1

_ Travaux façades

Immeuble n°1

_ Gardiens...

Equipements communs Immeuble n°1 et n°2

_ Installations chaufferie

Espaces verts

Voiries

Réseaux communs -

Eaux, évacuations...

Equipements propres

Immeuble n°2

_ Travaux intérieurs

Immeuble n°2

_ Travaux façades

Immeubles n°2

_ Gardiens...

Syndic Immeuble n°1 Conseil de Direction de l’ASL (conseil appelé "Syndicat") Syndic Immeuble n°2
Assemblée générale des Copropriétaires de l’Immeuble n°1 Assemblée générale de l’ASL (ou AFUL)

= des (co)propriétaires de tous les immeubles, représentés ou non par leur syndic (selon Loi et statuts)

Assemble générale des copropriétaires de l’Immeuble n°2

La réalité est souvent plus complexe, en raison des confusions qui portent sur les points suivants :

Quels sont les membres de l’association syndicale ?

Les copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre d’une association syndicale sont tous membres, individuellement, de l’association syndicale.

La pratique ancienne et de nombreux statuts d’associations syndicales encore en vigueur considèrent, directement ou indirectement, la copropriété comme seule membre de l’ASL, et son syndic comme unique interlocuteur.

Il est possible que le syndic soit considéré comme l’unique interlocuteur, mais comme mandataire des copropriétaires individuellement, et non pas comme représentant du Syndicat de Copropriété.

Considérer le Syndicat des Copropriétaires comme membre de l’ASL en tant que tel n’est pas fondé en droit. Le Syndicat des copropriétaires n’est pas propriétaire des parties communes de l’immeuble (ce sont les copropriétaires, en indivision). La copropriété ne peut donc, en elle même, être membre d’une Association Syndicales de Propriétaires.
Depuis 1998, la jurisprudence affirme très clairement l’appartenance individuelle de chaque copropriétaire à l’association syndicale.

Participation des copropriétaires aux assemblées de l’ASL :

C’est le point le plus délicat des relations entre les immeubles en copropriété et l’association syndicale qui les englobe.

Très fréquemment, dans les Statuts des ASL ou la Loi (pour les AFUL) excluent les copropriétaires de l’Assemblée de l’ASL et organisent une représentation obligatoire par les syndic de copropriété.

Cette situation paradoxale (puisque nous avons exposé que tous les copropriétaires sont membres de l’ASL) suscite de l’incompréhension et gêne la participation des copropriétaires motivés à la gestion des immeubles. Les syndics de copropriété ne sont pas non plus très à l’aise pour expliquer et gérer ce fonctionnement alambiqué.

Les statuts d’une ASL (obligatoirement pour les AFUL, voir la rubrique particulière) peuvent donc prévoir que tous les copropriétaires d’un immeuble soient représentés "en bloc" par leur syndic de copropriété à l’assemblée de l’ASL. C’est tout à fait "légal", en application du principe de liberté d’organisation des associations syndicales. Il faut ajouter que, dans les grands ensembles immobiliers il serait impossible de convoquer des centaines ou des milliers de copropriétaires à une même assemblée.

Participation des copropriétaires à la direction de l’ASL :

Deuxième paradoxe : les copropriétaires, même absents de l’assemblée, peuvent être élus au Conseil de Direction de l’ASL ( le "Syndicat") ! Cette règle est très claire depuis l’Ordonnance de 2004.

C’est un point très important. Par ce biais, les copropriétaires retrouvent une influence sur la gestion des ASL. Une participation équilibrée des professionnels et copropriétaires est possible.

La collecte des charges de l’ASL par les Syndicats de Copropriété :

Pour des raisons pratiques, les charges des ASL gérant des ensembles immobiliers sont collectées par les Syndicats de Copropriété auprès de leurs membres. Cette modalité, inscrite dans le Règlement de Copropriété, est valide.

Pour éviter les difficultés, il apparaît nécessaire que :

1. Le syndic et surtout le conseil syndical soient parfaitement au clair avec l’organisation et le fonctionnement de l’ASL qui "englobe" leur immeuble en copropriété, ce qui permet de fournir les explications nécessaires à tous les résidents.
L’assemblée générale des copropriétaires est l’occasion pour le syndic de rendre compte de son action au sein de l’ASL comme représentant de la copropriété et de se faire mandater sur les questions importantes : élection au conseil de direction de l’ASL, travaux....

2. Les copropriétaires motivés, s’ils sont disponibles et compétents, doivent pouvoir être présents au conseil de direction de l’ASL (le "syndicat").

Une réponse ministérielle récente s’est prononcée sur ces points. Nous avons commenté cette réponse dans la rubrique du même nom.



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