Une organisation obligatoire

L’une des principale caractéristique du régime de la copropriété, c’est son application obligatoire. L’article 1 de la Loi de 1965 indique les conditions de création d’un Syndicat de Copropriétaires :

• un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots,
• l’existence de parties communes et de parties privatives donnant droit à la propriété d’une quote part des parties communes .

L’existence de deux personnes détenant des titres de propriété portant sur des biens distincts au sein d’un même immeuble entraîne donc automatiquement la création d’une copropriété, si l’immeuble comporte des parties communes.

Attention ! Une SCI (Société Civile Immobilière) ne constitue qu’un seul propriétaire.

Une indivision ne constitue pas une Copropriété. Les indivisaires n’ont pas de droits sur des lots particuliers. Ils détiennent chacun une part de l’ensemble, quand bien même ils se mettent d’accord pour se répartir l’usage des différentes parties de l’immeuble.

De même un démembrement usufruit/nue propriété ne constitue pas une Copropriété.

L’existence de parties communes est une condition indispensable. En général elles existent toujours dans un immeuble et sont au moins constituées par le terrain et le toit. Un arrêt de la Cour d’appel de Rennes a cependant validé une astucieuse délimitation des propriétés d’un immeuble, sans aucune partie commune ("remplacées" par des servitudes) et qui permettait d’échapper au régime de la copropriété.

La Loi du 10 juillet 1965 est "d’ordre public", ce qui veut dire que, lorsque les conditions sont réunies, elle s’applique automatiquement avec ou sans la volonté des propriétaires.

La création du syndicat

En raison du caractère obligatoire de la Loi de 1965, le syndicat des copropriétaires se crée d’office dès que les conditions sont réunies. La Cour d’appel de Paris a jugé que le syndicat est créé dès la livraison des premiers lots d’un immeuble en construction.

La création du syndicat ne nécessite aucune déclaration, aucun dépôt aux service des hypothèques, ni même l’établissement d’un règlement de copropriété.

Cas particulier

Pour éviter l’existence d’un "vide juridique" dans l’administration d’équipements communs à plusieurs copropriétaires, l’article 1 de la Loi prévoit que le régime de la copropriété s’applique aux "ensembles immobiliers" comportant des parcelles faisant l’objet de droits de propriétés privatifs et d’équipements communs, s’ils ne sont organisés par d’autres conventions.

Le terme "ensembles immobiliers" est différent du sens actuel (ensemble de grands immeubles, citées..) Il s’agit d’une groupe de propriétés, qui peuvent être constituées de terrains strictement privatifs,mais qui ont des équipements communs. En principe, ces propriétés sont regroupées sous la forme d’une Association Syndicale de Propriétaires, à défaut, elles entrent donc dans le régime de la Copropriété.