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Ce site d’information sur le droit immobilier est consacré aux aspects juridiques des deux principaux modes de gestion collective des propriétés immobilières :
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- les Associations Syndicales de Propriétaires :
> ASL : Associations Syndicales Libres
> AFUL : Associations Foncières Urbaines Libres.
Il est destiné aux copropriétaires et aux professionnels.

French Property Owners Associations
Article mis en ligne le 11 mai 2013
dernière modification le 19 février 2017
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Common Interest Community French Law
Property Owners Associations POA - Homeowners Associations HOA.

Residential subdivisions, common elements of commercial centers or buildings complexes in France are subject to the French Property Owners Associations Law (Associations Syndicales de Propriétaires).

French Property Owners Associations Law is stated by the 2004 July 1st Ordinance, the 2006 May 5th Decree. Some sections of "Code de l’urbanisme" are applicable to POA in urban areas (AFUL).

The French POA law is very different from the French Condominium law (Act of July 10th 1965), which is mandatory applicable to all individual buildings divided in units.

Most residential and commercial Property Owners Assciations are private bodies (Assoications Syndicales Libres). These POA are organized as a private agreements between the landowners and subject to very few statutory rules (which is uncommon in real property French law).

Hereafter is a NON OFFICIAL TRANSLATION for INFORMATION ONLY of the sections relating to the private POA.

2004 July 1st ORDINANCE

TITRE I
DISPOSITIONS COMMUNES
GENERAL PROVISIONS

Article 1

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French text
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Translation proposal
Peuvent faire l’objet d’une association syndicale de propriétaires la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun, en vue :

_ a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;

_ b) De préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles ;

_ c) D’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ;

_ d) De mettre en valeur des propriétés
The purposes of Property Owners Associations (Associations Syndicales de Propriétaires) are the contruction, maintenance or operation of amenities, construction works and actions of common interest in order to :

_ a) Prevent natural or health hazards, pollutions, damages ;

_ b) Preserve, restore or use natural resources ;

_ c) Fit out or maintain streams, lakes or water bodies, roads or various networks ;

_ d) Enhance the value of real properties.

Article 2

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French text
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English
Les associations syndicales de propriétaires sont libres, autorisées ou constituées d’office.

_ Les associations syndicales libres sont des personnes morales de droit privé régies par les dispositions du titre II de la présente ordonnance.

_ Les associations syndicales autorisées ou constituées d’office ainsi que leurs unions sont des établissements publics à caractère
administratif, régis par les dispositions des titres III à V de la présente ordonnance et par l’article L. 211-2 du code des juridictions financières.
The Property Owners Associations are private (libres), public (autorisées), or established by the administration (constituées d’office).

_ The “Associations Syndicales Libres” are private-law legal persons, gouverned by the provisions of Tiltle II of this Ordinance.

_ The “Associations Syndicales Autorisées” or “constituées d’office”, the organized unions of such Associations, are public-law legal persons, under the provisions of Titles III to V of this Ordinance and article L.211-2 of “Code des Juridictions Financières”.

Article 3

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French text
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English
Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre. The rights and liabilities arising from the creation of a Property Owners Association are bound to the real property (“run with the land”) and bear on the successive owners of properties submitted to the Association’s authority, until the dissolution of the Association or the reduction of its scope.
En cas d’usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l’association. Il informe l’usufruitier de la création ou de l’existence de l’association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l’usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l’association et l’informera des décisions prises par celle-ci.

Lors de la mutation d’un bien compris dans le périmètre d’une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l’association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.
In case of usufruct, the bare owner is sole member of the Association, He shall inform the usufructary of the establishment or the existence of the Association and of its decisions. Bare owner can agree with the usufructary that the latter will be member of the Association and will inform the bare owner of the decisions taken by the Association.

The transfer of ownership of a real property submitted to the Association’s authority has to be noticed to the Association, which can object the payment of the sale price, pursuant to the provisions of Section 20 of the French Condominium Act n°65-557 of July 10th 1965, to collect the paiement of the dues owed by the prior owner.

Article 4

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French text
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English
Le président de l’association syndicale de propriétaires tient à jour l’état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d’un immeuble inclus dans le périmètre de l’association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat.

Le propriétaire d’un immeuble inclus dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette inclusion et de l’existence éventuelle de servitudes. Il doit informer le locataire de cet immeuble de cette inclusion et de ces servitudes

The President of the Association shall keep an update record of the owners of properties subject to the Association’s authority and an updated plot map. Therefore, any transfert of a property subject to the Association’s authority shall be notified to the President by the “Notaire” who drafts the deed.

In case of transfer of ownership, the owner of a property submitted to the authority of a Property Owner Association shall inform the following owner of this subjection and of the existence of easements. He shall inform the rentner of the these subjection and easements.

Article 5

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French text
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English
Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l’accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43. The Property Owners Associations may sue, buy, sell, exchange, compromise, borrow and take out a mortage, subject to the fullfilment of formalities required by section 8,15 or 43.

Article 6

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French text
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English
Les créances de toute nature d’une association syndicale de propriétaires à l’encontre d’un de ses membres sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de ce membre compris dans le périmètre de l’association.

Les conditions d’inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles prévues aux trois premiers alinéas de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.

All claims and debts of a member toward the Association are secured by a statutory mortage on the membre’s properties submitted to the Association’s authority.

The conditions of registration and withdrawal of this mortage are provided by Article 19 of tha Act of July 10th 1965.

TITRE II
DES ASSOCIATIONS SYNDICALES LIBRES
PRIVATE PROPERTY OWNERS ASSOCIATIONS

Article 7

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French text
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English
Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
The Property Owners Associations are created by the unanimous consent of involved owners, stated in writing.

The bylaws of the Association provide its name, its purpose, the address of its registered office, the regulation of the Association’s affairs. The bylaws provide the list of the real estates submitted to the Association’s authority and state the funding arrangements and the ways to collect the assesments.

Article 8

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French text
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English
La déclaration de l’association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a prévu d’avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.

Un extrait des statuts doit, dans un délai d’un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.
Dans les mêmes conditions, l’association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.

L’omission des présentes formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l’association.

The declaration of the private Property Owners Association are recorded at the “Prefecutre of Departement” or “Sous Prefecture du Departement”. Two copies of the bylaws are annexed to the declaration. A receipt (of the declaration) is given within five days.

An excerpt of the bylaws shall be published to the « Journal Officiel » within one month from the date of the receipt. Under the same conditions, the Association shall notice and shall publish all amendments of bylaws within three month. Breach of these formalities shall not be invoked against third party by Association’s members.

Article 9

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French text
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English
L’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.

Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l’association.
The private Property Owners Association shall be operated by a Board (« Syndicat »), elected among the Association’s members or their representatives, as may be provided in the bylaws.

Operations and affairs of the Association shall be managed by the Board.

Code de l’Urbanisme

Fonctionnement des AFUL

(The Associations Foncières Urbaines (AFUL) were created in 1967 and were supposed to facilitate the creation of Property Owners Associations in urban areas. AFUL are allowed to manage common elements of several buildings, each building remaining subjet to Condominium Law as regards its limted elements....)

Article L.322-1

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French text
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English
Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance nº 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés à l’article L. 322-2. Associations Foncières urbaines are Property Owners Associations ruled by the provisions of July 1st 2004 Ordinance and by the present section, (they are) created by the involved landowners in order to perform the purposes of section L.322-2.

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Article L.322-2

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French text
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English
Peuvent faire l’objet d’une association foncière urbaine :
- 1º (Aménagement urbain)
- 2º (Aménagement urbain)
- 3º La construction, l’entretien et la gestion d’ouvrages d’intérêt collectif tels que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou non, installations de jeux, de repos ou d’agrément ;
- 4º (Abrogé)
- 5º La conservation, la restauration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés ainsi que la restauration immobilière régies par les articles L. 313-1 à L. 313-15, les articles 3 et 12 de la loi nº 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée et les articles L. 145-6, L. 145-18 et L. 145-28 du code de commerce ;
- 6º (Aménagement urbain)
Puposes of an Association Foncière Urbaine are :
- 1º (urban planning)
- 2º (urban planning)
- 3º Contruction, maintenance and management of common interest element such as roads, parkings, garages, heating equipments, green spaces, recreation grounds, rest or pleasure areas ;
- 4º (Abrogé)
- 5º (Preservation, regenarationn of historic urban areas) ;

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-6º (urban planning).

Article L.322-9-1

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French text
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English
Lorsqu’un ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d’une association foncière urbaine sont régis par la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l’objet de l’association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l’article 25 de ladite loi. If one or several buildings submitted to the Association’s authority are placed under the provisions of the Condominium Act n°65-557 of July 10th 1965, the operations performed pursant the Association’s purposes are are deemed mandatory as defined by section 25 e of the Condominium Act.
Chaque syndicat de copropriété est représenté à l’assemblée générale de l’association par son syndic dûment mandaté à cet effet.

Lorsque dans le périmètre de l’association, sont compris deux ou plusieurs syndicats représentés par le même syndic, des mandataires ad hoc devront être désignés par le ou les syndicats afin qu’un même syndic ne puisse représenter plus d’un syndicat. A défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par l’autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé.
Unit owners of each condominium are represented at the general meeting of the Association by the executive manager of the condominium, duly appointed.

If two or more condominium submitted to the Association’s authority are represented by the same manager, ad hoc representatives have to be elected by condominiums in order that a same manager shall not represent more than one condominium. If the Condominium fails to appoint a representative, each involded party is entitlted to move to the Tribunal to nominate an ad hoc representative.

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