AOUT 2021


La Loi de 1965 prévoit l’existence d’un "conseil syndical" composé de propriétaires, chargé de surveiller la gestion du syndic de la copropriété.

Le rôle de cet organe est, en principe consultatif, et non pas décisionnel. Dans la pratique la situation est plus complexe :

• la personnalité, et les compétences des membres et du président peuvent avoir pour conséquence d’étendre l’influence du conseil et de peser sur le gestion de la copropriété.

• le conseil, (comme le syndic ou toute autre personne) peut recevoir de l’assemblée une délégation de pouvoir pour accomplir un acte déterminé. (Choisir un prestataire, un marché par exemple).

• l’Ordonnance d’Octobre 2019 (applicable au 1er juin 2020) a opéré une véritable révolution en permettant à l’assemblée de déléguer ses pouvoirs au conseil syndical pour les décisions ordinaires dites de l’Article 24" (décisions qui peuvent être très importantes, voir cette rubrique).

EXISTENCE, COMPOSITION, NOMINATION

La Loi de 1965 prévoit, par défaut, l’existence d’un conseil syndical de la copropriété.

L’assemblée peut décider de la suppression du conseil syndical, à la majorité de l’Article 26, sauf dans les syndicats coopératifs et les Résidences Services.

Les membres sont élus sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers, pour un mandat d’une durée maximale de trois ans, renouvelable.

Notons que des non propriétaires peuvent être membres du conseil syndical (et donc élire le syndic dans les syndicats coopératifs).

Si l’assemble n’élit pas de conseil, il est possible de le faire nommer en justice.

FONCTIONNEMENT

Le fonctionnement du conseil est déterminé :

• soit par le règlement de copropriété (ce qui très rare, au mieux, le nombre des conseillers est fixé et la loi est recopiée, sans aucune utilité) ;
• soit par l’assemblée, ce qui est tout aussi peu fréquent.
  
  
  La loi prévoit seulement que :

• le conseil n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des siège devient vacant,
• que l’exercice des fonctions est bénévole.
• que le conseil désigne un président en son sein.
  
  (Il faut donc désigner un président ! De nombreux conseils, faute de volontaire, ou pour ne pas froisser les égos, prétendent à tort pouvoir se passer de président.)

Le conseil doit en outre rendre compte de sa mission à chaque assemblée annuelle.

MISSIONS

Selon la loi, le conseil syndical "assiste le syndic et contrôle sa gestion".


Le conseil se mêle de tout.

Le conseil peut se mêler de tout ce qui concerne la copropriété, même lorsque l’on ne lui a rien demandé. Il donne son avis sur "toute question, pour lesquelles il est consulté, ou dont il se saisit lui-même".

Pour exercer ses missions, il peut se faire assister par toute personne ou professionnels, aux frais du syndicat.


Le conseil dispose d’un droit d’information complet.

La loi précise clairement que le conseil dispose d’un droit absolu d’accès, sans limitation à toutes les informations concernant le syndicat :

Les nouvelles dispositions législatives prévoit une pénalité, d’un montant minimal fixé par décret (15 € / jour, décret du 23 mai 2019) pour tout retard de transmission supérieur à un mois.


Le conseil contrôle la gestion du syndic.

C’est à dire, "notamment", selon le Décret :

• la comptabilité
• la répartition des dépenses
• les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats
• l’élaboration et le suivi du budget prévisionnel.

Ordre du jour de l’assemblée.

L’ordre du jour de l’assemblée doit être élaboré en consultation avec le conseil syndical.

L’assemblée vote un montant minimum au delà duquel le conseil être obligatoirement consulté pour tout marché ou contrat. Il ne faut pas confondre cette règle avec une délégation donnée au conseil pour engager seul des dépenses inférieures à ce montant. Les contrats et marchés relèvent du vote de l’assemblée, après avis du conseil.


Mise en concurrence du contrat de syndic.

Tous les trois ans, le conseil doit procéder, sauf dispense de l’assemblée, à une mise en concurrence du contrat de syndic.

Cette règle ne prive pas les copropriétaires de la liberté, à titre individuel, de présenter des contrats de syndic.

DELEGATIONS DE POUVOIRS

Le conseil syndical est habilité à recevoir une délégation de pouvoir de l’assemblée (comme toute autre personne) pour une mission précise et délimitée.

Le réforme de 2020 a opéré une véritable révolution et a tranché le débat sur l’évolution du conseil syndical dans le sens d’un renforcement de ses pouvoirs (La Belgique ayant choisi l’autre direction en 2010).

"Lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.

La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété."

Il s’agit des décisions de gestion ordinaire dites "de l’Article 24".