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Ce site d’information sur le droit immobilier est consacré aux aspects juridiques des deux principaux modes de gestion collective des propriétés immobilières :
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> AFUL : Associations Foncières Urbaines Libres.
Il est destiné aux copropriétaires et aux professionnels.

Le conseil syndical en copropriété
Article mis en ligne le 4 novembre 2010
dernière modification le 22 août 2019
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La Loi de 1965 prévoit l’existence d’un "conseil syndical" composé de propriétaires, chargé de surveiller la gestion du syndic de la copropriété.

Le rôle de cet organe est, en principe consultatif, et non pas décisionnel. Dans la pratique la situation est ambigüe :

  • la personnalité, et les compétences des membres et du président ont pour conséquence d’étendre l’influence du conseil et de peser sur le gestion de la copropriété.
  • le conseil (comme tout autre personne) peut recevoir des mandats de l’assemblée, ou une délégation pour des dépenses inférieures à un certain montant.
  • une réflexion se met en place sur le rôle à donner au conseil syndical : doit il se transformer en organe décisionnel, comme aux État Unis ? Doit on ainsi adopter un régime proche des associations syndicales ? La loi ALUR a ainsi permis au conseil syndical des copropriétés de moins de 15 lots de recevoir une délégation de pouvoir générale pour la mise ne application des contrats "financés dans le cadre du budget prévisionnel".
    Doit on au contraire accentuer son caractère purement consultatif, à l’écart de la gestion (réforme de 2010 en Belgique) ?

Les prochaines évolutions "législatives" (par ordonnances...) détermineront les attributions futures du conseil syndical.


EXISTENCE, COMPOSITION, NOMINATION

La Loi de 1965 prévoit, par défaut, l’existence d’un conseil syndical de la copropriété.

L’assemblée peut décider de la suppression du conseil syndical, à la majorité de l’Article 26, sauf dans les syndicats coopératifs et les Résidences Services.

Les membres sont élus parmi les propriétaires, les accédants/acquéreurs à terme, leurs conjoints/pacsés (non propriétaires), leurs usufruitiers, pour un mandat d’une durée maximale de trois ans, renouvelable.

Si l’assemble n’élit pas de conseil, il est possible de le faire nommer en justice.


FONCTIONNEMENT

Le fonctionnement du conseil est déterminé :

  • soit par le règlement de copropriété (ce qui très rare, au mieux, le nombre des conseillers est fixé et la loi est recopiée, sans aucune utilité) ;
  • soit par l’assemblée, ce qui est tout aussi peu fréquent.


    La loi prévoit seulement que :
  • le conseil n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des siège devient vacant,
  • que l’exercice des fonctions est bénévole.
  • que le conseil désigne un président en son sein.

    (Il faut donc désigner un président ! De nombreux conseils, faute de volontaire, ou pour ne pas froisser les égos, prétendent à tort pouvoir se passer de président.)

Le conseil doit en outre rendre compte de sa mission à chaque assemblée annuelle



MISSIONS

Selon la loi, le conseil syndical "assiste le syndic et contrôle sa gestion".


Le conseil se mêle de tout.

Le conseil peut se mêler de tout ce qui concerne la copropriété, même lorsque l’on ne lui a rien demandé. Il donne son avis sur "toute question, pour lesquelles il est consulté, ou dont il se saisit lui-même".

Pour exercer ses missions, il peut se faire assister par toute personne ou professionnels, aux frais du syndicat.


Le conseil dispose d’un droit d’information complet.

La loi précise clairement que le conseil dispose d’un droit absolu d’accès, sans limitation à toutes les informations concernant le syndicat :

Les nouvelles dispositions législatives prévoit une pénalité, d’un montant minimal fixé par décret (15 € / jour, décret du 23 mai 2019) pour tout retard de transmission supérieur à un mois.


Le conseil contrôle la gestion du syndic.

C’est à dire, "notamment", selon le Décret :

  • la comptabilité
  • la répartition des dépenses
  • les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats
  • l’élaboration et le suivi du budget prévisionnel.



Ordre du jour de l’assemblée.

L’ordre du jour de l’assemblée doit être élaboré en consultation avec le conseil syndical.

L’assemblée vote un montant minimum au delà duquel le conseil être obligatoirement consulté pour tout marché ou contrat. Il ne faut pas confondre cette règle avec une délégation donnée au conseil pour engager seul des dépenses inférieures à ce montant. Les contrats et marchés relèvent du vote de l’assemblée, après avis du conseil.


Mise en concurrence du contrat de syndic.

Tous les trois ans, le conseil doit procéder, sauf dispense de l’assemblée, à une mise en concurrence du contrat de syndic.

Cette règle ne prive pas les copropriétaires de la liberté, à titre individuel, de présenter des contrats de syndic.


DELEGATIONS DE POUVOIRS

Le conseil syndical est habilité à recevoir une délégation de pouvoir de l’assemblée (comme toute autre personne). Cette délégation doit en principe être précise et limitée.

Une disposition imprécise du décret (article 21) prévoit que la délégation "peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et le montant maximum". La pratique répandue de déléguer au conseil une autorisation générale de dépenses jusqu’à un certain seuil sans préciser l’objet est donc sujette à discussion....

La loi ALUR a toutefois introduit une catégorie particulière de délégation : la mise en application et le suivi des travaux et contrats fiancés dans le cadre du budget. Il s’agit là d’une délégation à caractère général. La loi ne réserve pas explicitement au conseil syndical cette délégation. Dans cette hypothèse, le conseil doit contracter une assurance de responsabilité civile.


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