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Le déroulement de l’assemblée
Article mis en ligne le 4 novembre 2010
dernière modification le 21 septembre 2015
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Le bon déroulement de l’assemblée de copropriété est un exercice difficile. En principe, l’assemblée est conduite et prise en main par les copropriétaires eux-mêmes, qui expriment à cette occasion le souhait de la majorité concernant la gestion de l’immeuble. Le rôle du syndic est en théorie réduit au minimum.

Dans la pratique, cela peut s’avérer difficile : les copropriétaires ne sont pas toujours habitués à tenir une assemblée, le rôle de chacun n’est pas toujours très bien connu, les règles de formalisme sont compliquées à mettre en œuvre, une situation conflictuelle peut ajouter à la confusion.

Constitution de l’assemblée

Il faut constater que, contrairement à leur tendance dirigiste, les règles de la copropriétés ne sont pas précises sur le déroulement de l’assemblée de copropriété.

Plus exactement, l’article 22 de Loi de 1965 renvoie, sur cette question, au Règlement de Copropriété : "Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement" [de l’assemblée]. Malheureusement, les Règlements de Copropriété, dans leur quasi totalité, se contentent de recopier la Loi de 1965 en vigueur à la date de leur "rédaction". Cette lacune est très dommageable car elle conduit à des erreurs et à de mauvaises pratiques.

Pas de quorum en matière d’assemblée de copropriétaires

Aucun quorum n’est requis pour qu’un assemblée de copropriété puisse commencer à délibérer.

Il est d’usage d’attendre, pour commencer l’assemblée, que le nombre de copropriétaires présents atteigne le seuil de la majorité qualifiée pour les décisions importantes soumises à l’assemblée, en particulier le seuil d’un tiers des tantièmes.
Mais ce n’est qu’un usage et un nombre insuffisant de présent ne peut en aucun cas être un prétexte pour ne pas tenir l’assemblée, puisque de nombreuses questions, notamment le budget, sont votées à la majorité simple des présents.

L’élection du président

Les lacunes des règlements de copropriétés font que l’assemblée des copropriétaires se retrouve sans direction pour organiser le premier scrutin et les premières formalités. Dans les autres groupements, on prévoit toujours un premier président de droit, (le plus âgé, le gérant pour une société....), en copropriété, c’est le flou.

Il résulte de cette carence réglementaire que c’est le syndic qui prend en main les premières opérations, le contrôle de la liste de présence, la répartition des mandats en blanc (voir la rubrique Votes), l’élection du président. La difficulté c’est que le syndic conserve en général ce premier rôle jusqu’à la fin de l’assemblée, ce qui ne devrait pas se produire.

Quelques principes d’organisation

La première étape consiste à élire un président. La Loi dispose que ce président doit obligatoirement être un copropriétaire (Attention, la jurisprudence ne permet plus à un mandataire d’être président de l’assemblée).

Il est préférable que le copropriétaire élu à ce pose assume pleinement son rôle de président (pas toujours facile). Pour cela, il faut se préparer.

Dès son élection, le président fait élire les scrutateurs. Attention, on ne peut pas faire un seul vote pour la présidence et les scrutateurs sous peine de nullité de l’assemblée.

Le bureau, une fois élu, est censée mener l’assemblée et faire procéder aux votes des résolutions de l’ordre du jour.

Au cours de l’assemblée, le syndic n’occupe que le rôle de secrétaire. (Attention, il faut prévoir qu’en cas de non réélection, le syndic abandonne son rôle au milieu de l’assemblée, un remplaçant doit être nommé). Rappelons à nouveau qu’il ne peut en aucun cas exercer de fait la direction de l’assemblée.

Il doit être bien établi que c’est le Président qui veille au respect de l’expression de toutes les opinions, il accorde, à son initiative, la parole au syndic pour obtenir tous les éclaircissements nécessaires.

Le Président reformule, au besoin, les résolutions, et qui les soumet au vote de l’assemblée.

Pour le déroulement des votes, voir les rubriques :

- votes et mandats

- les majorités

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