En matière de charges de fonctionnement et de travaux, le régime des ASL (et aussi des AFUL) est très particulier. Les deux principes de base sont :

 absence de règle légale pour déterminer la répartition des charges de fonctionnement et de travaux.

 les charges pèsent sur le bien immobilier et non sur la personne du propriétaire. Elles suivent les propriétaires successifs. Ce point est très souvent perdu de vue.

Il faut ajouter que l’ordonnance de 2004 sur les associations syndicales accorde désormais aux ASL des garanties de recouvrement identiques à celles de la copropriété.

Répartition des charges

Ce sont les statuts qui déterminent la répartition des charges des ASL, Les charges d’ASL ne sont pas soumises au principe d’utilité des équipements ou de "justice". La Loi de 1965 sur la copropriété ne s’applique pas aux ASL

Dans les ASL de lotissements pavillonnaires, il est ainsi fréquent que les charges soient divisées par le nombre de propriétaires, sans égard à la valeur ou la superficie des biens.

Cette particularité est rarement connue des acquéreurs non professionnels qui ont tout intérêt à prendre connaissance des statuts de l’ASL (ou AFUL) lorsqu’ils achètent une maison ou un appartement.

Recouvrements et garanties.

La nature des charges d’ASL est très particulière. En effet, l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 rappelle que : "les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent". En clair, les dettes de charges d’ASL, ne sont pas personnelles, elles sont dues par le nouveau propriétaire si elles n’ont pas été payées.

Cette règle est fréquemment oubliée car en copropriété, la dette de charge est personnelle. Son application est pourtant très utile dans certains cas, comme les faillites.

Le plus important reste cependant de s’assurer du paiement des charges, soit par une action devant les tribunaux, soit en utilisant des garanties de recouvrement identiques à celle de la copropriété.

Un progrès important : les articles 6 et 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 accordent désormais à toutes les ASL le droit de faire opposition au prix de vente de la propriété pour le montant des charges restants dues. Cette procédure est expressément alignée sur le régime de la copropriété (article 20 de la loi de 1965).

Cette possibilité d’opposition est d’une très grande efficacité, elle place l’ASL dans la classe des créanciers privilégiés. Attention,ce privilège n’est pas toujours reconnu et entré dans la pratique, sa porté est parfois contestée. Les présidents d’ASL et syndics doivent donc être très vigilants auprès des notaires et administrateurs judiciaires, notamment en cas de procédure de faillite du propriétaire.

Budgets et appels

Les règles de la copropriété en matière de budget et d’appel de charges ne s’appliquent pas aux ASL. Sur ce point encore, il faut se conformer à ce qui est prévu par les statuts.

Les ASL ne sont donc pas tenues de suivre la pratique du budget et des appels provisionnels trimestriels , suivis d’une régularisation.

Dans les grands ensembles immobiliers, ce système est d’ailleurs inadapté aux réalités. Les ASL peuvent donc en rester à l’ancien système de frais réel et fonds de roulement.

De même, la tenue d’une comptabilité d’engagement n’est pas requise, (malgré ses avantages évidents).