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Les décisions, les majorités
Article mis en ligne le 6 novembre 2010
dernière modification le 27 août 2019
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L’article 17 de la loi de 1965 dispose que "les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale".


La loi définit ensuite des seuils de majorités différentes selon l’importance des décisions. Ces seuils sont constamment modifiés dans le sens d’un assouplissement des majorités.


Il est d’usage de distinguer ces seuils de majorité par le numéro de l’article de loi qui les établit : Article 24, Article 25, Article 26, qui listent les décisions nécessitant des majorités qualifiées. Ces articles complétés complétés par plusieurs autres dispositions.



Décisions "ordinaires", dites "de l’Article 24"


l’Article 24 dispose que "les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi".

Toutes les décisions qui ne font pas l’objet d’une règle particulière de la loi de 1965 relèvent donc de la majorité simple des voix exprimés des présents et représentés, et notamment :

  • le vote du budget
  • l’approbation des comptes
  • les dépenses d’entretien et réparation, de ravalement.

Un très petit nombre de copropriétaires présent peut prendre donc ces décisions et permettre le fonctionnement de la copropriété.


Décisions nécessitant l’approbation d’au moins un tiers de tous les tantièmes, premier ou deuxième vote, dites "de l’Article 25"

Il s’agit des décisions prises aux articles 25 et 25-1 (permettant le deuxième vote) de la Loi de 1965

Au premier vote, ces décisions doivent recueillir la moitié de tous les tantièmes (présents, représentés et absents). Si une majorité s’est déclarée pour, sans atteindre le seuil d’1/2 de tous les tantièmes, mais dépassant 1/3, un deuxième vote peut être organisé. L’assemblée se décide alors à la majorité simple des présents et représentés.


Les décisions concernée par cette modalité sont, à ce jour :

  • l’élection ou la révocation du syndic,
  • l’élection ou la révocation du conseil syndical,
  • les délégations de pouvoir de prendre l’une des décisions de l’article 24 (accordée à toute personne, syndic, conseil syndical ou autre, pour un objet précis et limité, ou pour un montant de dépense donné).
  • copropriétés < 15 lots à usage de logements : délégation de pouvoirs concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés par le budget,
  • l’autorisation, donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux sur les parties communes ou de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble,
  • les travaux d’économie d’énergie,
  • la mise en place d’installation d’alimentation et de recharge des véhicules électriques,
  • l’installation de compteurs d’eau divisionnaires,
  • l’installation de compteurs d’énergie thermiques ou de répartiteurs de frais de chauffage,
  • la suppression des vide-ordures pour impératifs d’hygiène,
  • l’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes,
  • L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 126-1-1 du code de la construction et de l’habitation ;
  • la modification de la répartition des charges d’équipements en cas de changement d’usage d’un lot privatif,
  • les actes de disposition des parties communes lorsqu’ils résultent d’obligation légales ou règlementaires,
  • création d’un syndicat secondaire (assemblée spéciale)



Décisions nécessitant l’approbation d’au moins la moitié de tous les tantièmes, sans deuxième vote.

Il s’agit des décisions prévues à l’article 25 exclues du champ de l’article 25-1 :

  • travaux comportant transformation, addition ou amélioration (qui ne relèvent donc pus de l’Article 26)
  • individualisation des contrats de fourniture d’eau.


ainsi que :

  • les demandes de retrait de la copropriété (assemblée spéciale du bâtiment retrayant)
  • approbation des demandes de retrait (assemblée générale)
  • décision de surélévation (si immeuble inclus dans un périmètre de droit de préemption urbain). confirmation des bâtiments concernés (assemblées spéciales).



Décisions nécessitant l’approbation de la majorité des copropriétaires

  • remise en état après destruction



Décisions nécessitant l’approbation de la majorité des copropriétaires et des 2/3 de tous les tantièmes, dites "de l’Article 26"

  • actes d’acquisition immobilière, de disposition de parties communes (sf obligations légales)
  • modification / établissement de règlement de copropriété si jouissance, usage ou administration des parties communes concernés,
  • modalités de ouverture des portes d’accès aux immeubles,
  • suppression du poste de concierge/gardien, aliénation du logement (sf si règlement inclut ce’ service dans la destination de l’immeuble).



Décisions nécessitant l’accord du copropriétaire concerné

  • la modification de la destination ou des modalités de jouissance de ses parties privatives.



Décisions nécessitant l’unanimité des copropriétaires

  • suppression du poste de concierge/gardien, aliénation du logement (si règlement inclut ce’ service dans la destination de l’immeuble).
  • aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble,
  • modification de la destination de l’immeuble
  • emprunts contractés par le syndicat (sauf si au bénéfice des seuls volontaires)





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