De nombreux syndicats de copropriété se retrouvent en situation "de faillite", dans l’impossibilité de payer les charges d’entretien de l’immeuble. Comparées à la situation d’une entreprise, les difficultés d’un syndicat de copropriétaires sont doubles : la copropriété doit à la fois faire face à ses créanciers et au défaut de paiement des copropriétaires.

Il existe une procédure spéciale pour les syndicats de copropriété en difficulté économiques dans la Loi de 1965 et le Décret de 1967. La Loi précise bien que la procédure "classique" de redressement judiciaire, celle du Code de commerce, ne s’applique pas aux copropriétés (mais elle s’applique aux ASL).

Ouverture de la procédure

L’ouverture d’une procédure de redressement du syndicat des copropriétaires se justifie dans deux cas :

1. si l’équilibre du syndicat est gravement compromis,
2. si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Ces critères sont donc plus flous que les conditions d’un redressement judiciaire d’une entreprise ou d’une association. La situation doit donc être bien analysée pour argumenter l’ouverture de la procédure.

Modalités de la procédure

Qui peut demander l’ouverture de la Procédure ?

La loi de 1965 ouvre trois possibilités :

1. Une demande par le syndic lui même, par une simple requête devant le Président du Tribunal de Grande Instance.
2. Une demande par 15% des copropriétaires, qui doivent dans ce cas assigner (convoquer) le syndicat devant le Président du Tribunal. Cette procédure est en fait assez lourde et suppose un degré d’organisation des copropriétaires difficile à atteindre dans un immeuble en difficulté.
3. Le procureur peut enfin agir de son propre chef (après avoir été prévenu donc). Dans ce cas, le syndic est d’abord convoqué devant le Président du Tribunal pour s’expliquer avant que la décision soit prise. Cette solution paraît simple, mais en pratique, a peu de chance de se réaliser, les procureurs ayant "’d’autres chats à fouetter".

La nomination d’un administrateur

Si la demande est acceptée, le Président nomme un administrateur qui prend immédiatement tous les pouvoirs du syndic. Le mandat du syndic prend fin sans délai, les fonds et les archives doivent être remis à l’administrateur dans les conditions d’un changement "normal" de syndic.

Transfert des pouvoirs de l’assemblée

Le président du Tribunal peut aussi attribuer à l’administrateur nommé tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée si cela est nécessaire au rétablissement de la situation. Ce point est très important car il permet de passer outre l’incapacité de l’assemblée à prendre les mesures qui s’imposent.
Bien entendu, le pouvoir de modifier le règlement de copropriété reste exclu de cette attribution.

Consultation du conseil syndical et information

Lorsque l’administrateur reçoit les pouvoirs de l’assemblée, il doit consulter le Conseil Syndical avant toute décision. Le rôle du Conseil Syndical reste ans ce cas, purement consultatif.
Les copropriétaires doivent en outre être informés des décisions prises par l’administrateur.

Suspension des poursuites

Comme dans la procédure de redressement des entreprises, il est possible de décider l’arrêt des poursuites du syndicats pour ses dettes et factures impayées à l’égard de ses fournisseurs.

Mais cette suspension n’est pas automatique, l’administrateur doit la demander spécialement au Président du Tribunal pour une période de six mois renouvelable. Les créanciers sont convoqués devant le Président du Tribunal pour être entendus.