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Il est destiné aux copropriétaires et aux professionnels.

Les majorités
Article mis en ligne le 6 novembre 2010
dernière modification le 1er décembre 2010
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La Loi de 1965 prévoit des majorités différentes pour les décisions d’assemblées générales de copropriétaires. En principe c’est le degré d’importance de la décision qui détermine des majorités renforcées, ou bien même l’unanimité. Mais la Loi peine à s’adapter aux différentes évolutions : ainsi le budget de fonctionnement, les ravalements, qui peuvent s’avérer être des dépenses très importantes sont votés par des majorités simples, de "petits" travaux d’amélioration exigent des majorités plus grandes.....

L’impossibilité d’obtenir les majorités nécessaires a conduit la Loi à prévoir de nombreuses exceptions, possibilités de deuxième vote ou de deuxième assemblée.

Les réformes, dérogations et modifications se sont multipliées et compliquent l’application des règles.

Unanimité

Trois catégories de décisions d’assemblée exigent l’unanimité des copropriétaires :

  • Les décisions qui affectent les modalités de jouissance des parties privatives de copropriétaires. Cette définition (assez subjective) recouvre : les changements de destination des parties privatives (habitation, commerce, activités professionnelles..), les restrictions d’accès ou de services (la suppression du gardien peut entrer dans ce cadre)...
  • Les aliénations de parties communes qui portent atteinte à la destination de l’immeuble.
  • Les décisions de surélévation.

Attention ! il ne s’agit pas de l’unanimité des présents à l’assemblée, mais de tous les copropriétaires. Cette unanimité est quasiment impossible à obtenir. Les contestations sur le fondement de l’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives sont très nombreuses, d’autant que cette notion reste assez subjective.

Majorité de l’Article 26

Il s’agit de la majorité de tous les membres du syndicat (présents ou absents,un copropriétaire = un membre) ET des deux tiers de tous les tantièmes. Ce seuil doit être atteint pour :

  • les acquisitions et ventes de parties communes,
  • modification/établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne les parties communes,
  • les travaux de transformation / additions / "améliorations", sauf exceptions (ci après),
  • l’individualisation des contrats de fourniture d’eau,
  • modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble.

Deuxième présentation

Pour les travaux d’amélioration seulement, lorsque cette majorité de l’article 26 n’a pas été atteinte mais que plus de la moitié des membres présents représentant les 2/3 des tantièmes des présents ont voté pour, il est possible de représenter la résolution à une deuxième assemblée qui se décide à cette majorité (des présents et non de tous le syndicat).

Dérogations

De nombreuses lois successives ont exempté certains travaux d’amélioration de la majorité de l’article 26 pour leur permettre d’être adoptés à la majorité de l’article 25 :

  • certains travaux d’économie d’énergie,
  • pose de canalisations, gaines, ouvrages permettant la mise en conformité avec les normes de salubrité et de sécurité,
  • suppression des vides ordures pour impératifs d’hygiène,
  • installation/modification des antennes collectives...

Majorité de l’Article 28

Applicable seulement pour les scissions de copropriété : majorité de tous les tantièmes de tout le syndicat et de tous les tantièmes de l’immeuble qui se sépare. Pas de deuxième vote comme pour l’article 25.

Majorité de l’Article 25

Il s’agit de la majorité de tous les tantièmes. Pour ces décisions, les absents comptent comme des votes contre.
Le champ d’application de cet article est très étendu.

Cette majorité est exigée pour :

"a) Toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article précédent : il s’agit des délégation de pouvoir au syndic, ou au conseil syndical pour prendre une décision, même si cette décision peut être prise à la majorité simple de l’article 24.

"b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci" : c’est un grand classique des décisions d’assemblée.

"c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical" ;

Viennent ensuite des dispositions plus techniques (voir l’article de Loi complet) qui comprennent notamment "les travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude." ne relevant pas de la majorité de l’article 24 et définis par décret.

"h) La pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages, permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

i) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

j) L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication électronique interne à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes ;

k) L’autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;

l) L’installation ou la modification d’un réseau de distribution d’électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques.

m) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.

Dérogations

L’autorisation de travaux d’aménagements pour les handicapés réalisés aux frais de certains copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont votés à l’article 24.

Deuxième présentation : Article 25-1

La faiblesse participation aux assemblées de copropriétaires peut empêcher l’adoption des décisions prise à la majorité de l’article 25, puisque les absents sont comptabilisés comme des "contre".
Dans les grands immeubles, la participation moyenne se situe aux alentours de 55 %. L’élection du syndic à la majorité de l’article 25 peut se révéler impossible, ce qui bloque le fonctionnement de la copropriété, par le fait des absents !

L’article 25-1, introduit par la loi SRU de 2000, offre deux solutions :

1. La résolution a obtenu 1/3 du total des voix du syndicat ( 1/3 des tantièmes):un deuxième vote peut immédiatement avoir lieu, à la majorité simple cette fois.

2. A défaut d’avoir obtenu 1/3 des tantièmes, la résolution peut être soumise à une nouvelle assemblée, dans un délai de trois mois. La décision est prise à la majorité simple. La convocation d’une nouvelle assemblée est cependant une procédure lourde.

Majorité de l’Article 24

Il s’agit de la majorité des présents et représentés (par un pouvoir) à l’assemblée.

Toutes les questions qui ne relèvent pas des majorités précédentes sont adoptées à la majorité de l’article 24.

Il faut noter que les budgets, les comptes et les dépenses d’entretien relèvent de l’article 24, ce qui est loin d’être négligeable.

Initialement, l’article 24 était censé concerner les décisions d’administration courante, en réalité, nous avons vu que ces décisions ont des coûts de plus en plus importants à mesure que les équipements devenaient plus nombreux et plus techniques, ce qui implique des budgets d’entretien plus importants.

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