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Ce site d’information sur le droit immobilier est consacré aux aspects juridiques des deux principaux modes de gestion collective des propriétés immobilières :
- la copropriété ;
- les Associations Syndicales de Propriétaires :
> ASL : Associations Syndicales Libres
> AFUL : Associations Foncières Urbaines Libres.
Il est destiné aux copropriétaires et aux professionnels.

Nature et objet des ASL
Article mis en ligne le 19 avril 2011
dernière modification le 18 février 2017
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OBJET des ASL

L’objet d’une Association Syndicale Libre (ASL) c’est sa mission. L’orine des associations syndicales est rurale. La première Loi de 1865 avait établi une liste des activités des associations syndicales, qui était devenue pittoresque (lutte contre les gîtes à moustiques, dessalage, lutte contre la grêle...) mais de plus en plus inadaptée. Cette liste devait être complétée régulièrement.

Les lois du 31 décembre 1967 du 18 juillet 1985 ont permis l’extension de l’objet des ASL en milieu urbain, sous le forme d’Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL). Ces lois sont intégrées dans Code de l’urbanisme. L’article L.322-2 définit des missions propres aux ensembles de bâtiments : chauffage, espaces verts, équipements techniques.

L’ordonnance de 2004 a élargi le plus possible les compétences des ASL, pour les regrouper en quatre catégories :

  • a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;
  • b) De préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles ;
  • c) D’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ;
  • d) De mettre en valeur des propriétés."

Si le a) et b) restent très ruraux, les "voies et réseaux divers" et surtout le dernier point permet de d’envisager un objet "étendu"pour les ASL.

La Cour d’appel de Paris a récemment défini l’objet d’une ASL comme : "la gestion d’espaces communs à divers copropriétaires par la réalisations de travaux sinon purement ruraux du moins d’urbanisme et d’amélioration de ce qui constitue l’environnement."

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Nature des A.S.L.

La nouvelle ordonnance de 2004 définit clairement les ASL comme des "personnes morales de droit privé". Cette précision est d’une grande importance, car elle confirme par un texte ce qui n’était auparavant qu’une déduction admise par la jurisprudence à partir des articles de la Loi de 1865. Pour bénéficier des attributs de cette personnalité morale, Les ASL doivent être déclarées à la Sous Préfecture, auprès des services de l’urbanisme.

La personnalité morale confère à l’organe de direction de l’ASL une très grande autonomie pour accomplir sa mission. Contrairement au Syndic de copropriété, l’organe de direction de l’ASL n’a pas à demander constamment l’avis de l’assemblée pour agir. Sur ce point, on se rapproche de l’organisation d’une société par actions bien plus que de la copropriété classique.

Nous abordons ici trois points essentiels à souligner :

  1. La nature des ASL est fondamentalement différente de celle des Syndicats de Copropriété. Juridiquement, il n’y a aucune confusion possible, ni aucune obligation de faire fonctionner une ASL comme une copropriété, même si, dans la pratique, la distinction n’est pas toujours appliquée.
  2. Les Associations Syndicales sont considérées comme des associations de biens (fonds) immobiliers et non comme des associations de personnes. Le propriétaire fait adhérer son bien à l’association mais lui n’adhère pas personnellement. Lorsqu’il revend sont bien, il est automatiquement remplacé par le nouveau propriétaire. De même, le propriétaire ne peut pas faire sortir son bien de l’Association Syndicale à son gré. Il faut effectuer un éventuel retrait dans les conditions prévues par les Statuts, si ceux ci le permettent.
  3. Les Associations Syndicales sont sans rapport avec les associations de la Loi de 1901, qui sont des associations de personnes. Cette différence est la conséquence de ce qui précède. Il n’y a pas de liberté d’adhésion et de retrait comme dans les associations de 1901. Inversement, il ne peut être question de poser des conditions pour faire entrer un propriétaire dans l’ASL. (On observe encore trop souvent des confusions, des clauses d’acceptation des nouveaux propriétaires par un vote ! ). Si un terrain est inclus dans le périmètre d’une ASL, son propriétaire est obligatoirement et de droit membre de l’Association Syndicale.

Voici quelques aspects supplémentaires que nous retrouverons dans les différentes rubriques :

  • L’ASL peut détenir un patrimoine immobilier propre. Il n’y a pas de notion de parties communes obligatoire en ASL. L’Association peut être pleinement propriétaire des espaces ou des équipements communs. L’ASL peut aussi n’être propriétaire d’aucun bien et assurer une mission de gestion et d’administration sur des terrains appartenant à chacun des propriétaires. Le Syndicat des copropriétaires de la Loi de 1965 au contraire n’a pas de patrimoine immobilier, les parties communes sont propriété indivise des copropriétaires. C’est ce qui devrait établir qu’un Syndicat de copropriétaire ne peut jamais, en tant que tel, être membre d’une ASL.
  • La Loi du 10 juillet 1965 sur le copropriété ne s’applique en aucune façon aux ASL. Les règles de décisions, de majorité, la définition du rôle du Syndic (qui n’existe pas sous la même forme en ASL) imposées par la Loi sur la Copropriété ne concernent en rien les ASL. Depuis quelques années, la jurisprudence est heureusement très claire sur ce point.
  • Les pouvoirs d’initiative et de gestion de l’organe de direction sont beaucoup plus étendus que celui du syndic de Copropriété.

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