Les appels de charges

Les appels de charges sont calculés à partir du budget voté par l’assemblée.

Le montant est divisé en trimestres, sauf décision contraire de la copropriété (semestre, mois).

Les trimestres sont payables d’avance, exigible au premier jour

A la fin de l’année, le Syndic compare les dépenses réelles par rapport au budget et procède à une régularisation.

Qui doit payer ?

La question peut susciter des difficultés lorsque la propriété d’un lot de copropriété est divisée entre des indivisaires ou démembrée entre usufruit et nue propriété ou encore lorsque le lot a été vendu en cours d’année.

Vente d’un lot : avant 2004, la vente d’un lot de copropriété donnait lieu à des usages compliqués de partage des charges en cours. Les travaux votés avant la vente étaient à la charge du vendeur. Les sommes étaient retenues par les syndics et les contestations nombreuses.
Dans la version du Décret de 1967 applicable à partir du 1er septembre, une règle simple est édictée : toutes les charges sont réclamées à la personne qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité de l’appel de charge, y compris la régularisation des charges antérieures.

Le syndicat ne connait que le copropriétaire en place lors de l’appel de charge. Tout partage, toute prise en charge de travaux votés antérieurement est désormais une affaire purement privée entre vendeur et acquéreur.

Indivision et démembrement de propriété

En présence d’une indivision ou d’un démembrement (usufruit/nue propriété), plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Il faut qu’un mandataire soit désigné pour recevoir les charges, les répartir et voter à l’assemblée. Ce mandataire est responsable des relations entre les propriétaires du lot et le syndic. Pour autant, il n’est pas nécessairement responsable légalement du paiement de la totalité des charges au delà de sa part.

Indivision  : à la suite d’un décès, d’un divorce, d’un achat en commun, plusieurs personnes peuvent se retrouver propriétaires d’un même lot en "indivision". La Loi de 1965 prévoit que les indivisaires doivent désigner un mandataire commun à qui les charges sont adressées et qui procède à la répartition.
En principe, chaque indivisaire est tenu de payer les charges à proportion de sa part. Une répartition différente entre les membres de l’indivision (plus de charges pour la personne qui habite le lot) est une affaire privée.

Attention ! les clauses de solidarité des Règlements de Copropriété sont reconnues valides par la jurisprudence. Dans ce cas, chacun des indivisaires peut être tenu de payer toutes les charges. L’indivisaire qui a payé les charges doit se "débrouiller pour se faire rembourser, si possible, par les autres. Beaucoup de mauvaises surprises sur ce point, surtout si les relations entre les indivisaires sont mauvaises.

Usufruit/Nue propriété : Les propriétaires doivent désigner un mandataire commun. L’usufruitier supporte les charges "courantes" et le nu propriétaire les gros travaux. Le syndic n’est pas tenu de procéder à la répartition. La jurisprudence reconnait les clauses de solidarité.

Le recouvrement des charges

Le recouvrement des charges est un point très délicat de la gestion de gestion du Syndicat.

Une politique active de recouvrement amiable est la meilleure attitude.

Si l’impayé persiste, la procédure peut devenir lourde lorsque le montant dépasse 10.000 euros (TGI, assignation, huissier... ).

Il existe quelques possibilités de simplification :

• la déclaration au greffe du Tribunal d’Instance, convocation sans formalité d’huissier du débiteur pour les montants inférieurs à 4.000 euros ;
• une nouvelle procédure rapide introduite par l’article 19-2 de la Loi de 1965, largement inutilisée.

En toute hypothèse une action devant les tribunaux suppose que le syndicat soit capable de présenter un dossier clair avec : Procès Verbal du vote du budget pour les provisions ou de l’approbation des comptes pour les régularisation, répartition individuelle et surtout décompte clair des échéances et des paiements effectués.