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Ce site d’information sur le droit immobilier est consacré aux aspects juridiques des deux principaux modes de gestion collective des propriétés immobilières :
- la copropriété ;
- les Associations Syndicales de Propriétaires :
> ASL : Associations Syndicales Libres
> AFUL : Associations Foncières Urbaines Libres.
Il est destiné aux copropriétaires et aux professionnels.

Règles communes aux ASL et AUX AFUL
Article mis en ligne le 9 janvier 2011
dernière modification le 18 février 2017
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Les AFUL sont une catégorie d’Association Syndicale Libre, de ce fait, elles partagent avec les ASL un grand nombres de règles :

- elles se constituent, sur les mêmes bases, c’est à dire par adhésion volontaire des propriétaires aux statuts de l’Association.
- les statuts organisent librement leurs missions et leur répartition des charges,
- elles sont dirigées, comme les ASL, par un conseil collégial composé de propriétaires, copropriétaires ou syndics de copropriété.

LES AFUL SONT DES ASL

L’article L.322- 1 du Code de l’urbanisme définit ainsi les AFUL : "Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section.."

L’article est très clair : sauf règle particulière contenue dans le Code de l’urbanisme, les principes des ASL s’appliquent.

LES AFUL SONT DES ASSOCIATIONS DE PROPRIETAIRES

Ce principe ne doit pas être perdu de vue pour les AFUL, qui sont en général en charge de la gestion de grands ensembles immobiliers. Ces ensembles regroupent des immeubles en copropriété et une confusion sur le rôle du syndicat des copropriétaires est très fréquente. Ce ne sont pas les syndicats de copropriétaires qui sont membres de l’AFUL, mais chaque copropriétaire individuellement.. En raison des règles particulières propres aux AFUL, cette conception peine à s’imposer, mais la jurisprudence est désormais ferme sur cette question. Ce point est d’une importance capitale pour la suite.

CONSTITUTION DES AFUL

Le principe de l’adhésion volontaire reste intact pour les AFUL, au même titre que les Associations Syndicales Libres classique. La réalité est beaucoup moins idyllique.

Rappelons que les AFUL,dans leur majorité, sont en charge de la gestion d’ensembles immobiliers divisés après avoir appartenu à un propriétaire unique : promoteur, compagnie d’assurance, bailleur social... L’AFUL est alors constituée au moment de la division de ces ensembles immobiliers et avant la vente des appartements. Les acquéreurs adhérent par la suite en signant leur acte de propriété, souvent sans se rendre compte de l’organisation en AFUL, puisqu’ils ne connaissent que la copropriété. C’est d’ailleurs à prendre ou à laisser, pas de vente sans adhésion. Cette situation suscite beaucoup d’incompréhension, après coup, et de frustration. Seules les AFUL constituées entre professionnels dans les centre commerciaux sont de véritables associations volontaires.

Il faut cependant considérer que la gestion des grands ensembles est en pratique impossible sous le régime de la copropriété, et que les propriétaires légitimement préoccupés par ce mode de gestion insolite doivent d’abord penser à investir les organes de gestion (voir les rubriques Syndicat et Comité Syndical).

ORGANISATION STATUTAIRE DES AFUL

Les AFUL s’organisent aussi librement que les autres ASL et la force des statuts est tout aussi impérative.
Les obligations pesant sur le bien immobilier de transmettent à tous les propriétaires successifs qui ne peuvent se retirer de l’AFUL, sauf si les statuts prévient une possibilité de retrait,

ADMINISTRATION DES AFUL

Tout comme les Associations Syndicales Libres, les AFUL sont "administrées par un syndicat élu parmi les membres de l’association ou leur représentant". L’article 9 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 s’applique pleinement. Attention : le terme syndicat est sans rapport avec le "syndicat des copropriétaires". Les lois sur les ASL et AFUL, (celle de 1865 et les suivantes) reprennent la signification en ancien français juridique de syndic = représentant.

Ce "syndicat" est appelé "conseil des syndics" dans les AFUL et très souvent "comité syndical". Les termes sont très mal choisis car ils peuvent faire penser que le conseil est composé de syndics professionnels. Ce n’est pas le cas (syndic = représentant).

Le "syndicat" est donc un conseil de direction, qui détient un grand pouvoir de décision. Il est élu par l’assemblée. Le "syndicat" doit être composés de plusieurs membres (voir la rubrique "syndicat" des ASL). Les statuts d’AFUL qui prévoient un Président unique détenant tous les pouvoirs ne sont pas conformes à la règlementation, même s’ils restent encore nombreux. Toutes les règles exposées pour les ASL s’appliquent ici.

Comme pour les ASL, a participation au syndicat est essentielle pour participer à l’administration de l’AFUL. Le représentant d’un "petit" immeuble pèse autant que le représentant d’un plus grand immeuble dans le conseil, qui dispose d’un grand povoir de dcision.

Rappelons que depuis la réforme de 2004, le conseil doit êre élu "parmi les membres de l’association". Cette précision a une importance particulière pour les AFUL, qui comportent des immeubles en copropriété. Chaque copropriétaire étant individuellement membre de l’association. Il est donc confirmé que tout "simple" copropriétaire peut être membre du conseil de direction.


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