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Ce site d’information sur le droit immobilier est consacré aux aspects juridiques des deux principaux modes de gestion collective des propriétés immobilières :
- la copropriété ;
- les Associations Syndicales de Propriétaires :
> ASL : Associations Syndicales Libres
> AFUL : Associations Foncières Urbaines Libres.
Il est destiné aux copropriétaires et aux professionnels.

Résidences-services
Article mis en ligne le 20 novembre 2015
dernière modification le 21 juillet 2019
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RESIDENCES SERVICES





SERVICES NON INDIVIDUALISABLES.


Définition.

Article L41-1 (Extrait)
Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu’ils bénéficient par nature à l’ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés.

Article D39-2
Les catégories de services non individualisables mentionnées à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont :
1° L’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;
2° La mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens ;
3° Le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

Article L41-1 (Extrait)
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ou par des établissements, des services ou des professionnels de santé relevant des quatrième et sixième parties du code de la santé publique.


Modalités d’exécution.

Article L41-1 (Extrait)
Les services non individualisables sont fournis en exécution de conventions conclues avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes, au sens de l’article 14-1.

Article D39-2-1
Les conventions prévues au deuxième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précisent notamment leur durée, les conditions de leur renouvellement et de leur dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de leur exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l’objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services ainsi que les conditions matérielles et financières d’occupation des locaux.


Création - Suppression.

Article L41-1 (Extrait)
Les décisions relatives à la création ou à la suppression des services non individualisables sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26. La décision de suppression d’un service non individualisable ne peut intervenir qu’à la condition que l’assemblée générale ait eu connaissance au préalable d’un rapport portant sur l’utilité de ce service pour l’ensemble des résidents et sur les conséquences de la suppression de ce service sur l’équilibre financier de la copropriété.

Article D39-4
Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 est établi, sur demande d’un ou plusieurs copropriétaires, par le syndic ou, en cas de carence, par le conseil syndical.


Suppression pour cause de difficultés financières.

Article L41-1 (Extrait)
Si l’équilibre financier d’un ou de plusieurs services mentionnés au présent article est gravement compromis ou si le déséquilibre financier d’un ou de plusieurs services compromet l’équilibre financier de la copropriété, et après que l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ces services.

Article D39-6
Pour l’application du quatrième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical.

Article D39-7
La décision prise en application du quatrième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires qui n’étaient pas partie à l’instance à l’initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.


SERVICES INDIVIDUALISABLES.


Article L41-2
Le règlement de copropriété peut prévoir l’affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques individualisables. Il précise la charge des dépenses d’entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes et sa répartition.

Article L41-3
Les conditions d’utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application du chapitre Ier du titre X du livre III du code civil. Cette convention est conclue pour une durée qui ne peut excéder cinq ans. Elle est renouvelable.

Article L41-4
L’assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit, à la majorité de l’article 25 ou, le cas échéant, de l’article 25-1, les prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables. Elle approuve, par un vote distinct et selon les mêmes modalités, les termes de la convention envisagée avec les prestataires choisis ayant pour objet le prêt gratuit des parties communes affectées à ces services, établie dans les conditions prévues à l’article 41-3.
La durée des contrats de prestations conclus par chaque occupant avec les prestataires ne peut excéder celle du prêt dont ces derniers bénéficient.

Article D39-5
Tous les litiges relatifs à l’exécution des conventions de prêt mentionnées à l’article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des conventions de prestations de services individualisables et non individualisables. sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.

Article L41-5
Les modifications du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées aux services mentionnés à l’article 41-3 sont prises à la majorité prévue à l’article 26. Elles sont notifiées par le syndic aux prestataires concernés. Elles entraînent la résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de services conclues avec les prestataires.


LE CONSEIL SYNDICAL


Article L41-6
Le syndicat des copropriétaires d’une copropriété avec services ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical.
L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité prévue à l’article 25, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.
Lorsqu’il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne son avis sur les projets des conventions mentionnées au deuxième alinéa de l’article 41-1 et à l’article 41-4. Il en surveille l’exécution et présente un bilan chaque année à l’assemblée générale.
Le prestataire des services individualisables et non individualisables ne peut être le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ni ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ni les entreprises dans le capital desquelles les personnes physiques mentionnées précédemment détiennent une participation ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont préposées. Lorsque le syndic est une personne morale, l’interdiction d’être prestataire des services individualisables et non individualisables est étendue aux entreprises dans lesquelles le syndic détient une participation et aux entreprises qui détiennent une participation dans le capital du syndic.

Article D39-3
Le bilan mentionné au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d’exécution des conventions de services spécifiques non individualisables, la qualité et le contenu des services dispensés, leur conformité aux attentes des résidents ainsi que, s’agissant des conventions prévues à l’article 41-3 de cette loi, sur les conditions d’exécution du ou des contrats de prêt.
Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic conformément aux prescriptions du 4° du II de l’article 11.
En cas de difficulté d’exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées.


LE CONSEIL DES RESIDENTS


Article L41-7
Les personnes demeurant à titre principal dans la résidence constituent le conseil des résidents.
Cette instance consultative relaie les demandes et les propositions des résidents auprès des copropriétaires.
Le conseil des résidents est réuni par le syndic avant la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires. L’ordre du jour de cette assemblée lui est communiqué. Le conseil des résidents peut également se réunir de sa propre initiative, dans un local mis à sa disposition à cet effet par le syndic.
Le syndic communique au conseil des résidents les comptes rendus de l’assemblée générale ainsi que toutes les informations relatives aux services fournis dans la résidence, afin que le conseil émette un avis notamment sur le besoin de créer ou de supprimer un service.
Lors de la réunion du conseil des résidents, un secrétaire de séance est désigné. Le secrétaire rédige le compte rendu de la séance, qui est cosigné par le syndic et adressé à tous les résidents et aux copropriétaires en même temps et selon les mêmes modalités que l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le compte rendu des réunions du conseil des résidents des trois années précédentes est remis à toute personne intéressée préalablement à la signature d’un contrat de bail d’habitation ou à la cession d’un lot dans la résidence.

Article D39-8
Pour l’application de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965, les personnes demeurant à titre principal dans la résidence sont celles qui y occupent un logement au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle ou raison de santé, soit en tant que titulaire d’un droit d’occupation réel ou personnel, soit en tant que conjoint ou partenaire d’un pacte civil de solidarité du titulaire d’un tel droit.

Article D39-9
Pour permettre au conseil des résidents de se réunir de sa propre initiative, une demande de convocation est adressée au syndic par des résidents représentant au moins trente pour cent du nombre total des lots d’habitation composant la résidence.
Dans tous les cas où le conseil des résidents doit se réunir, le syndic avertit ses membres des lieu, date et heure de la réunion au moins un mois à l’avance par un affichage à l’emplacement prévu à cet effet au sein de la résidence. Cet emplacement doit être visible et accessible. Le document affiché rappelle les conditions de participation à la réunion.
L’ordre du jour de la prochaine assemblée générale est communiqué par le syndic au conseil des résidents par affichage à l’emplacement mentionné à l’alinéa précédent au moins sept jours avant la réunion du conseil, après anonymisation des documents contenant des informations à caractère personnel.
Le conseil est présidé par un résident élu au scrutin secret à la majorité des votants. En cas de partage des voix, le candidat le plus âgé est déclaré élu. Le syndic préside en cas de carence.


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