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Votes et mandats de l’assemblée
Article mis en ligne le 6 novembre 2010
dernière modification le 7 novembre 2010
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La question des votes en assemblée de copropriété est compliquée, indépendamment des règles de majorité nécessaires qui font l’objet d’une rubrique spéciale.

Trois aspects doivent être examinés :

  • les mandats,
  • la réduction des voix du copropriétaire majoritaire,
  • le décompte des voix.

Qui vote ?

Les personnes convoquées (voir la rubrique "Les convocations") votent avec l’ensemble des voix représentant leur(s) lot(s), leur communauté matrimoniale, l’indivision, ou le lot démembré (usufruit/nue propriété).

Il est en outre possible d’obtenir des délégations de votes, appelées "mandats" dans les conditions suivantes.

Les mandats

Le sujet des mandats de représentation à l’assemblée des copropriétaires (ou pouvoirs ou délégations) est très sensible et véhicule beaucoup d’idées fausses.

Voici les principes de base :

  • Liberté de choix du mandataire : la Loi précise que toute personne, membre ou non du syndicat, peut recevoir un pouvoir d’un copropriétaire pour le représenter à l’assemblée.
  • Pour les époux en communauté : les époux mariés sous ce régime ne peuvent se répartir les mandats, un seul vote avec trois mandats maximum, l’autre époux ne peut recevoir de délégation.
  • Nécessité d’un écrit : c’est une exigence de la jurisprudence, les mandats sont annexés à la feuille de présence et donc au Procès Verbal. Mais il n’y a pas de formalisme imposé pour cet écrit. La jurisprudence est assez libérale sur la rédaction du mandat, la prudence veut qu’il soit le plus précis possible.
  • Le mandat est en principe transmissible : C’est le droit commun du mandat qui s’applique. Il est prudent d’inscrire sur le mandat la faculté de le transmettre à une autre personne.
  • Limitation du nombre de pouvoirs : Attention : la règle de limitation à trois délégations de vote est souvent mal interprétée :
  • Il est toujours possible de détenir jusqu’à trois délégations, en plus de son vote, quel que soit le total des tantièmes détenus.
  • Ce nombre de trois peut être dépassé tant que les tantièmes détenus restent inférieurs à 5 % du total des voix de l’ensemble des copropriétaires.

La réduction des voix du copropriétaire majoritaire

L’article 22 de la Loi de 1965 impose une réduction des voix d’un copropriétaire qui serait majoritaire. Le total de ce copropriétaire est alors réduit au total des voix de tous les autres copropriétaires. L’application de cette règle est compliquée car les décisions sont prises à des majorités différentes.

Doit on tenir compte des voix des présents à l’assemblée ou de l’ensemble des tantièmes ?

La question fait débat. En suivant la jurisprudence récente, il faut comprendre que le but de cette réduction est d’empêcher un copropriétaire majoritaire d’imposer seul sa volonté à tous les autres copropriétaires :

  • pour les décisions prises à la majorité simple des présents (article 24), le nombre de voix du copropriétaire majoritaire est réduits aux voix des autres copropriétaires présents ou représentés.
  • pour les décisions prises à la majorité qualifiée (articles 25 et 26) , les voix du copropriétaire majoritaire sont réduites aux nombres de tantièmes de tous les autres copropriétaires (incluant les absents).

Cette réduction "variable" en fonction des questions est évidemment compliquée.

Le décompte des voix

Le décompte des voix en copropriété est très problématique en copropriété.

La difficulté d’un décompte des votes "contre"

En copropriété il est obligatoire de décompter les votes "contre" les résolutions proposées. (Et de noter le nom des "contre" au PV sous peine de nullité). Dans la pratique, on constate qu’en présence d’un choix entre plusieurs projets ou plusieurs candidats, de nombreux copropriétaires ne votent contre aucune solution.

Voici l’inconvénient de cette attitude passive : un projet ou un candidat présenté en premier peut obtenir 40 % de contre, donc être considéré comme adopté, alors qu’une plus grande majorité aurait préféré le second, avec seulement 30 % de contre. Mais si l’on considère le premier adopté, on ne vote pas sur le second projet.

Les habitués des assemblées de copropriété en sont conscients et en jouent parfois.

La nécessité de faire voter sur tous les projets

Pour que la décision adoptée reflète la véritable volonté du plus grand nombre de copropriétaires, il convient donc de voter sur tous les projets, tous les candidats, avant de se prononcer sur le résultat du vote. c’est le rôle du président de l’assemblée, et l’on comprend à quel point il est important.

La règlementation, si pointilleuse sur bien des aspects, n’a rien précisé jusqu’en 2004 sur cette question qui est pourtant d’importance.

L’évolution règlementaire de 2004

Les nouvelles dispositions introduites en mai 2004 dans le Décret de 1967 vont cependant dans le sens de la reconnaissance du caractère particulier du décompte des voix en copropriété lorsque plusieurs projets ou candidats sont présentés pour un poste ou pour des travaux

Il est désormais obligatoire de faire voter sur tous les projets avant de passer au second vote prévu à l’article 25-1 de la Loi de 1965 pour les projets ayant obtenus plus de 33 % des tantièmes.

Cette disposition présente de grand avantages : les projets ou candidats suivants peuvent éventuellement passer la barre des 50 % en réunissant moins de "contre". Il n’est plus possible de surprendre l’assemblée en faisant passer une résolution à la majorité simple sans connaitre les intentions des copropriétaires sur les autres projets. C’est donc le projet récoltant l’approbation du plus grand nombre de voix qui est adopté.

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