La Loi n°2018-1021 portant "Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique", dite Loi ELAN, est parue au Journal Officiel ce 24 novembre.

En ce qui concerne la Copropriété, la Loi était censée habiliter le Gouvernement à créer un ’Code de la Copropriété" et à réformer le droit de la Copropriété par voie d’ordonnances dans un délai de deux ans.

Mais le Sénat a souhaité insérer dans la Loi d’importantes réformes qui ont été adoptées et qui sont d’APPLICATION IMMEDIATE.

Voici quelques changements qui doivent être pris en compte sans délai (la liste n’est pas exhaustive) :

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LA PRESCRIPTION

En matière de copropriété, elle est ramenée à 5 ans, au lieu de 10 ans.

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ASSEMBLEE DE COPROPRIETE

les nouveautés résident dans la possibilité d’assister au assemblées par visioconférence ou autre moyen de communication et de voter par correspondance.

Voici un extrait du texte :

"Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle."

Notre commentaire :
La possibilité de voter par correspondance est une fausse bonne idée et la négation du concept même d’"assemblée". Toute personne ayant assisté à une assemblée de copropriétaires sait que les avis et les propositions évoluent en séance, en fonction des échanges et des débats. Il est par ailleurs est difficile de se prononcer en toute connaissance de cause au seul vu de la convocation, qui ne comporte par définition, que les documents illustrant le point de vue du demandeur.

La loi reconnait elle-même cette contradiction puisqu’elle évoque la possibilité d’une "évolution substantielle" des résolutions en séance !

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POUVOIRS ET MANDATS DE VOTE :

Les copropriétaires peuvent déléguer leur vote à toute personne de leur choix pour voter en leur lieu et place à l’assemblée. pas de changement sur ce point dans la Loi ELAN.

Le minimum de trois mandats pouvant être portés par un mandataire est maintenu. Il est désormais clairement précisé dans la Loi que chaque conjoint est considéré comme une personne à part entière et indépendante pour porter des mandats.

Attention !
Le pourcentage maximum de tantièmes pouvant être détenu par un mandataire dans une grande copropriété (au delà de 3 pouvoirs) passe de 5 % à 10 %.

L’interdiction de porter des mandats (et aussi d’être président de l’assemblée) s’étend désormais aux personnes suivantes :
1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;
2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;
3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;
4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin. »

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ASSEMBLEES SPECIALES

Les décisions relatives aux parties communes spéciales pourront désormais être prises par des assemblées restreintes aux seuls propriétaires concernés. C’était la pratique, mais non autorisée par la loi actuelle. (En principe, ils fallait des scrutins restreints dans le cadre d’assemblée générales complètes).

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PROCES VERBAL

Le délai de contestation est maintenu à deux mois. Le PV doit être envoyé dans un délai d’un mois après l’assemblée (au lieu de deux mois).

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PARTIES COMMUNES.

Les éléments "incorporés dans les parties communes" (ex canalisations) seront considérées, par défaut, comme des parties communes.

Les parties communes "spéciales" à certains copropriétaires devront être clairement stipulées dans le règlement de copropriété.

La création de parties communes spéciales entraînera nécessairement la création de charges spéciales.

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CONSEIL SYNDICAL

Le contrat de syndic devra prévoir une pénalité en cas de retard de transmission des pièces demandées au syndic par le conseil syndical.

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La Loi comporte d’autres modifications,plus techniques, mais non moins importantes, que nous ne pouvons détailler içi.

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En ce qui concerne les ordonnances à venir, elles seront de deux ordres. l’habilitation vise :

a) À instaurer, par voie d’ordonnance, un Code de la Copropriété dans un délai de 12 mois.
(mesure très utile qui permettra une présentation plus claire des règles)

b) Mais surtout, dans un délai de deux ans, à promulguer des ordonnances pour :

1° Redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété, d’une part, et modifier les règles d’ordre public applicables à ces copropriétés, d’autre part ;

2° Clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

À suivre donc...