Bandeau
DROIT-IMMO.COM
droit-immo.com, pour y voir plus clair en droit immobilier

Ce site d’information sur le droit immobilier est consacré aux aspects juridiques des deux principaux modes de gestion collective des propriétés immobilières :
- la copropriété ;
- les Associations Syndicales de Propriétaires :
> ASL : Associations Syndicales Libres
> AFUL : Associations Foncières Urbaines Libres.
Il est destiné aux copropriétaires et aux professionnels.

ASL / AFUL : Jurisprudence 2016 - 2ème semestre
Article mis en ligne le 2 avril 2017
dernière modification le 6 mai 2017
logo imprimer

C’est toujours la régularisation de la situation des ASL qui constitue l’actualité juridique des Associations Syndicales. Pour être précis, nous sommes en deuxième (et dernière ?) étape. La nécessité d’une mise en conformité des statuts et conséquences d’un défaut de régularisation sont aujourd’hui bien perçues, ce sont les modalités de cette démarche qui aujourd’hui font débat.

Un arrêt de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE de ce premier trimestre est particulièrement intéressant.

L’arrêt expose en premier lieu très clairement les conséquences d’une absence de modification des statuts de l’ASL pour les "mettre en conformité" avec les textes de l’ordonnance de 2004 et de son Décret d’application de 2006.

L’existence de l’ASL et la validité des assemblées antérieure à la régularisation n’est nullement remise en cause.
Les conséquences du défaut de régularisation se "limitent" (si l’on peut dire) à l’impossibilité d’acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter, hypothéquer et agir en justice.

Cet arrêt fait suite (en plus net) à de nombreuses décisions similaires. Son intérêt réside surtout dans le fait qu’il aborde, plus franchement que la jurisprudence antérieure, la question de la période transitoire.

Il s’agit de la période comprise entre le 6 mai 2008, date à laquelle les ASL devaient avoir mis en conformité leurs statuts, et la date effective de l’adoption des nouveaux statuts.

L’arrêt rappelle que ce sont les anciens statuts qui s’appliquent jusqu’à l’adoption des nouveaux. Ceux ci ne deviennent donc pas caducs à compter du 6 mai 2008. Les modes de gestion restent en place, les assemblées se tiennent selon les modalités des anciens statuts.

L’Article 60 de l’Ordonnance du 1er juillet 2004 le prévoit expressément. Curieusement, le principe est remis en cause dans de nombreuses instances par les plaideurs. Il faut reconnaitre que les juridictions ne se sont pas montrées ces dernières années très claires sur ce point.

L’arrêt d’AIX EN PROVENCE apporte donc une clarification. Cette décision doit être reliée avec une Réponse Ministérielle qui fait le point sur les difficultés qui surgissent lors des démarches de régularisation de la situation de l’ASL, notamment lorsque l’on s’aperçoit que l’ASL n’a pas été déclarée.

Voici le texte et nos commentaires :

Réponse du Ministère de l’intérieur
publiée dans le JO Sénat du 10/11/2016 - page 4944

"La déclaration initiale de l’association syndicale libre (ASL) à la préfecture est constituée de la déclaration elle-même, accompagnée de deux exemplaires des statuts, du plan parcellaire et d’une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels ils s’engagent."

Commentaire : le fond de la question est : les ASL, notamment les anciennes, se heurtent au refus de l’Administration d’enregistrer les nouveaux statuts mis en conformité si l’ASL n’apporte pas la preuve de sa déclaration initiale (souvent parce qu’elle n’a pas été faite)

En effet, l’adhésion à l’association s’accompagne de la constitution d’un droit réel ne permettant un retrait de l’association syndicale libre qu’à travers la vente du bien inclus dans le périmètre de l’association ou la distraction du bien de ce périmètre. Il convient donc de s’assurer que chaque propriétaire a bien donné son accord.

Commentaire : c’est le point le plus important, l’adhésion à une ASL est un engagement irrémédiable et très fort, l’on doit s’assurer de sa validité.

Le dépôt de tout dossier complet donne droit à la remise d’un récépissé, et conduit à la publication d’un extrait des statuts au recueil des actes administratifs de la préfecture.

Commentaire : rappel de la procédure.

L’omission de cette formalité ne prive pas d’existence juridique les ASL, mais rend inopposable aux tiers les décisions de l’ASL. L’article 60 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 impose la mise en conformité au droit issu de la réforme de 2004 de toutes les associations syndicales de propriétaires, dont les ASL, au plus tard au 6 mai 2008. Passé ce délai, leur existence juridique n’est pas remise en cause, l’assemblée générale peut être convoquée, mais leur fonctionnement est perturbé. Ainsi, les ASL sont alors privées du droit d’ester en justice, d’acquérir, de vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer.

Commentaire : ce que nous avons dit.

En outre, un membre de l’ASL pourrait attaquer devant le juge judiciaire les décisions prises par celle-ci sur la base de dispositions statutaires non modifiées et devenues illégales.

Commentaire : Position de l’administration depuis 2010, un peu contradictoire avec la prorogation des anciens statuts jusqu’à l’adoption des nouveaux. À considérer avec prudence. La sanction réside surtout dans l’impossibilité de faire appliquer les décisions de l’ASL par action en justice.

Pour recouvrer leur capacité juridique, les ASL doivent se mettre en conformité avec l’ordonnance de 2004 et le décret de 2006.

Commentaire : oui

Dans le cas où les statuts initiaux n’ont prévu aucune règle spécifique, la mise en conformité doit être approuvée à l’unanimité des membres, par parallélisme des formes avec les règles de création.

Commentaire : la Cour de cassation a jugé le contraire, à défaut de règles spécifiques, ce sont les règles ordinaires qui s’appliquent. Nous sommes en droit privé, c’est la Cour de Cassation qui prime.

À compter de la date de délibération approuvant les modifications statutaires, le président de l’ASL dispose d’un délai de trois mois pour les déclarer à la préfecture. Sont joints à cette déclaration, deux exemplaires des nouveaux statuts. Le préfet ne peut pas imposer la mise en conformité des statuts, son intervention se limitant à un suivi des structures existantes, et à rejeter tout dossier incomplet, au motif qu’il ne contient pas les pièces exigées par les textes.

Commentaire : oui.

Lors de l’instruction du dossier, les services préfectoraux demandent la preuve de la publication d’un premier extrait des statuts initiaux et de ses annexes pour s’assurer de l’accord des premiers propriétaires. Lorsque l’ASL ne peut fournir une telle preuve, la préfecture est amenée à demander l’ensemble des documents exigés lors de la création.

Commentaire : ce sont donc les documents originaux de la création qu’il faut fournir, et non pas une nouvelle adhésion des propriétaires actuels. Beaucoup de services de Sous Préfecture interprètent mal ce principe.

Il est donc de l’intérêt des ASL d’accomplir ces formalités dans les meilleurs délais, pour permettre à l’ASL de pouvoir opposer l’ensemble de ses décisions aux tiers et de recouvrer sa pleine capacité juridique. Il convient de rappeler que l’existence juridique des ASL n’est pas remise en cause durant la procédure de mise en conformité de leurs statuts. À ce jour, le Gouvernement n’entend donc pas engager de révision des textes applicables en la matière.


Mots-clés associés



Plan du site Contact Mentions légales Espace rédacteurs

RSS Valid XHTML 1.0 Strict

2010-2017 © DROIT-IMMO.COM - Tous droits réservés
Site réalisé sous SPIP
avec le squelette ESCAL-V3
Version : 3.87.3