Au troisième trimestre, deux arrêts de la Cour de cassation ont retenu l’attention.

Le 5 juillet 2011, la Cour Suprême a validé un arrêt de Cour d’Appel qui avait jugé qu’une ASL n’ayant par mis à jour ses statuts avait perdu sa capacité juridique. C’est un durcissement par rapport à la jurisprudence antérieure qui annulait certains actes de l’Association mais pas sa capacité juridique. L’application de ce principe annulerait la capacité juridique de la majorité des ASL, qui n’ont toujours pas remis à jour leurs statuts. Cet arrêt doit être considéré avec prudence mais doit inciter les très nombreuses ASL dans cette situation à se régulariser.

Le 21 septembre 2011 la Cour s’est prononcée sur deux points important :
 un membre d’un l’ASL copropriétaire d’un immeuble, donc n’ayant pas accès à l’assemblée car représenté par son syndic peut néanmoins être élu comme dirigeant de l’ASL (par l’assemblée à laquelle il n’a pas participé comme membre, peut être comme "invité").
 les engagements des associés ne peuvent pas être augmentés sans leur accord. Les modifications de statuts qui augmentent les tantièmes de certains membres doivent non seulement être votées à la majorité prévue pour la modification des statuts mais, en outre, être acceptées par les associés concernés.

L’un des arrêts les plus significatifs de cette année 2011 a été rendu par la Cour d’appel de Paris.

Cet arrêt sanctionne une pratique contestable mais encore très répandue qui consiste à confier tous les pouvoirs de gestion à un Président/Directeur unique sans constituer de "syndicat". (Nous avons exposé que le "syndicat" d’une ASL n’a aucun rapport avec le syndicat de copropriété "classique").

Le syndicat est un conseil de direction, seul organe habilité à prendre les décisions. L’existence de ce conseil est un enjeu important : il permet aux associés minoritaires de participer à la gestion en obtenant des sièges (qui ne peuvent pas tous être occupés par le majoritaire).

Ce conseil était prévu par l’ancienne Loi de 1865, mais pas toujours respecté. La réforme de 2004 avait repris cette règle à l’article 9 de l’Ordonnance du 1er juillet.

La Cour d’appel de Paris a donc rappelé que l’existence d’un syndicat était obligatoire dans une ASL et que les décisions prises par un Directeur/Président unique pouvaient être remises en cause.
Faute d’avoir mis ses statuts en conformité avec le mode de fonctionnement légal, une assignation en justice introduite par le Directeur unique d’une ASL a été déclarée nulle par la Cour d’appel.

Au cours de l’année 2011, les juridictions se sont prononcées à plusieurs reprises sur des contestations portant sur la validité d’ASL de lotissements.

Lors de la construction d’un lotissement, la règlementation prévoit que le constructeur dépose un projet de constitution d’ASL. En principe, l’acte notarié des premiers acquéreurs de chaque lot contient l’adhésion à l’Association Syndicale en voie de constitution.

Il arrive fréquemment que la mise en place de l’Association Syndicale ne se traduise pas dans les faits. la déclaration de l’Association est oubliée par le promoteur, les assemblées ne sont pas réunies, le syndicat n’est pas constitué. Le lotissement est parfois géré comme une copropriété, ou pas géré du tout...

A l’occasion d’une vente, de travaux importants ou d’un autre événement, la question peut ressurgir des années après. Certains co-lotis s’imaginent pouvoir se dispenser de payer les charges en profitant de la confusion juridique.

Il faut alors reconstituer l’ASL selon les principes suivants :

 l’ASL est valide si les premiers acquéreurs ont bien adhéré lors de leur achat ( ou postérieurement). L’assemblée constitutive, prévue par de nombreux statuts n’est pas obligatoire. Il subsiste beaucoup de confusions sur ce point. Si les statuts exigent cette assemblée constitutive comme une étape de la mise en place de l’ASl, il faut respecter cette clause. dans le silence des statuts, la loi n’exige pas cette formalité.

 l’absence de déclaration n’a pas d’incidence sur la validité de l’ASL. La seule conséquence (importante)est que l’ASL ne pourra pas agir en justice ou effectuer des actes juridiques. Les assemblées, les appels de charges restent valables. Il est possible de régulariser la déclaration à tout moment.